최근 경제 상황이 점점 어려워지고 가계부채 부담이 커지면서 많은 주택 보유자들이 집에 쌓인 에쿼티를 활용하는 방법을 다시 고민하고 있다. 특히 낮은 금리에 모기지를 받아 둔 가정들은 기존 모기지를 유지한 채 필요한 자금을 마련할 수 있는 방법으로 HELOC(Home Equity Line of Credit)을 고려하는 경우가 늘고 있다.

특히 지난 몇 년 사이 집값이 크게 오르면서 쌓인 에쿼티를 활용해 자녀 학자금이나 사업 자금, 혹은 다른 부채를 정리하기 위해 HELOC을 알아보는 경우도 확실히 늘었다.
하지만 상담을 하다 보면 아직도 많은 사람들이 과거의 기억에 머물러 있는 경우를 자주 보게 된다.

예전에는 집값이 충분하고 크레딧만 괜찮으면 비교적 쉽게 에쿼티 론이나 HELOC을 받을 수 있었던 시기가 있었다. 그때의 경험 때문에 지금도 “집값이 많이 올랐고 크레딧도 괜찮으니 HELOC 정도는 어렵지 않게 받을 수 있을 것”이라고 생각하는 경우가 많다. 그러나 지금의 금융 환경은 과거와 상당히 달라졌다.

현재 HELOC 심사는 단순히 에쿼티와 크레딧 점수만으로 결정되지 않는다. 은행이 가장 중요하게 보는 것은 여전히 소득과 부채 비율(DTI)이다. 집에 에쿼티가 충분히 있더라도 현재 소득 대비 부채 부담이 높다면 HELOC 승인이 쉽지 않을 수 있다.

또한 많은 사람들이 간과하는 부분은 HELOC 역시 결국 하나의 새로운 대출이라는 점이다. 은행 입장에서는 단순히 집에 쌓인 에쿼티를 나눠주는 것이 아니라, 그 금액을 빌려준 뒤 상환 능력이 충분한지를 철저히 검토한다. 따라서 기존 모기지, 자동차 할부, 크레딧 카드, 학생 융자 등 모든 부채를 포함해 전체적인 상환 능력을 다시 평가하게 된다.

여기에 최근 몇 년 사이 금융 기관들의 심사 기준도 전반적으로 더 보수적으로 변했다. 일부 은행들은 과거보다 최대 대출 가능 비율(CLTV)을 낮추거나 특정 콘도나 투자용 부동산에 대해서는 HELOC 자체를 제한하기도 한다. 단순히 “집값이 많이 올랐다”는 사실만으로는 예전처럼 쉽게 접근할 수 있는 금융 상품이 아니라는 의미다.

그렇다고 HELOC이 나쁜 금융 상품이라는 뜻은 아니다. 오히려 잘 활용하면 기존의 낮은 모기지 금리를 그대로 유지하면서 필요한 자금을 유연하게 사용할 수 있는 유용한 금융 도구가 될 수 있다.

다만 중요한 것은 과거의 기억만 가지고 접근하기보다는 현재의 금융 환경과 자신의 재정 상황을 정확히 이해한 후 계획적으로 활용하는 것이다.
집에 쌓인 에쿼티는 분명 큰 자산이다. 그러나 그 자산을 활용하는 과정에서도 결국 금융 기관이 가장 중요하게 보는 것은 집값이 아니라 상환 능력이라는 점을 기억할 필요가 있다.

HELOC을 고려하고 있다면 먼저 자신의 소득 구조와 부채 상황을 점검해 보고 전문가와 함께 현실적인 가능성을 확인해 보는 것이 바람직한 접근일 것이다.
문의 (703)868-7147

<배준원 Vice President Greenway Funding Group>