■ 부동산 투자·절세·황경호 CPA

▲ 부동산 자산 이전·상속 설계

황경호 CPA는 부동산 투자를 하나의 살아있는 유기체로 보아야 한다고 설명했다. 단순히 싸게 사서 비싸게 파는 것을 넘어, 자산을 다음 세대로 넘기는 과정에서 발생하는 세금을 어떻게 설계하느냐가 진정한 투자 수익률을 결정한다는 것이다.

첫 핵심은 ‘소유 구조’의 설계다. 개인 명의로 보유하는 것과 가족 트러스트(Family Trust)나 LLC 법인 명의로 관리하는 것은 세금 결과에서 하늘과 땅 차이를 만든다.

특히 ‘상속 시 기준가 조정(Step-up in Basis)’의 마법은 부동산 투자의 꽃이다. 부모가 수십 년 전 저렴하게 구입한 부동산을 자녀가 상속받을 때, 취득 가격이 상속 시점의 시장 가격으로 재설정됨으로써 향후 매각 시 자본이득세를 사실상 ‘제로(0)’로 만들 수 있는 전략이다.

▲ 4유닛 아파트 투자의 절세

주택 소유자가 투자자로 거듭나는 가장 효율적인 통로는 바로 ‘4유닛 아파트’ 투자다. 4유닛까지는 주거용 자산으로 분류되어 상대적으로 낮은 이자율의 주거용 모기지를 활용할 수 있으면서도, 세법상으로는 강력한 투자용 혜택을 동시에 누릴 수 있다.

본인이 한 유닛에 거주하더라도 나머지 임대 유닛에 대해서는 감가상각(Depreciation)을 통해 실제 현금 흐름은 흑자이되 장부상 소득은 적자로 만드는 ‘소득 상쇄 효과’를 극대화할 수 있다. 여기에 수리비와 관리비의 전면적인 비용 처리는 덤이다.

▲ 부동산 개발·가속 감가상각

부동산 개발은 ‘세무 설계의 집약체’다. 개발 초기 단계부터 개인 명의가 아닌 프로젝트별 LLC나 복수 구조를 활용하여 OBBBA에 최적화된 세금 흐름을 만들어야 한다. 토지 비용과 건물 비용을 정밀하게 분리하고, 가속 감가상각(Accelerated Depreciation) 전략을 도입하면 초기 개발 비용에 따른 세금 부담을 획기적으로 낮춰 현금 흐름을 확보할 수 있다.

결국 부동산 투자의 성패는 “얼마를 벌었느냐”가 아니라 “얼마를 세금으로부터 지켜냈느냐”로 귀결된다는 것이 황 CPA의 일갈이다.

<박홍용 기자>