최근 여러 고객으로부터 본인의 건물에 부과된 재산세가 지나치게 많이 올랐다는 문의를 자주 받았다. 카운티 홈페이지에서 확인해보니, 실제로 작년과 비교해 공시지가가 약 20만 달러씩 높게 평가되어, 재산세가 1년 사이에 약 40% 나 상승한 경우도 있었다.

그렇다면 상업용 부동산의 가치는 어떻게 산정되는 것일까? 카운티는 일반적으로 Sales Comparison Approach(비교방식 평가법)을 통해 부동산의 공지지가를 산정한다. 이 방식은 부동산 평가 방법 중 가장 일반적으로 사용되며, 특히 주거용 부동산에 적합하다. 하지만 상업용 부동산은 주거용과 달리 완전히 유사한 비교 대상을 찾기가 어렵기 때문에 이 방법을 그대로 적용할 경우 가치 평가에 오류가 발생할 수 있다. 따라서 상업용 부동산의 경우에는 보다 신중하고 정교한 평가 접근법이 필요하다.

상업용 부동산의 가치를 평가하는 가장 보편적인 방법은 Income Capitalization Approach이다. 이 방식은 부동산이 창출하는 수익을 기반으로 가치를 산정하며, 구체적으로는 해당 부동산의 순 영업소득(Net Operating Income-NOI)을 Capitalization Rate(Cap Rate)로 나누어 가치를 계산한다.

여기에서 Capitalization Rate(Cap Rate)은 부동산 투자에서 가장 널리 사용되는 수익률 지표 중 하나로 부동산의 NOI를 해당 자산의 시장가치 또는 매매가격으로 나눈 비율이다. 예를 들어 어떤 부동산의 연간 순수익이 ＄150,000 이고 Cap Rate이 6%라면, 해당 부동산의 예상 가치는 약 ＄2.5 Million이 된다. Cap Rate접근 방식은 매도 시점 기준의 수익만을 반영하여 가치를 평가하기 때문에 대략적인 수익률 추정에 그친다는 한계가 있다. 그럼에도 불구하고 계산이 간단하고 직관적이기 때문에 일반 투자자들 사이에서는 가장 널리 사용되는 평가 방식이다.

Income Capitalization Approach의 한계를 보완하고 수익률을 보다 정밀하게 계산하는 방법으로는 Discounted Cash Flow(DCF) 분석 방법이 있다. 투자하려는 상업용 부동산을 10년 동안 혹은 5년동안 보유한 후 매각하는 것을 가정하고, 보유 기간 동안 발생할 것으로 예상되는 현금흐름을 현재 가치로 환산하여 부동산의 내재 가치를 평가하는 것이다. 쉽게 말해, “미래의 돈은 현재보다 가치가 낮다”는 시간 가치 개념에 따라, 미래에 발생할 현금 흐름에 할인율(Discount Rate)을 적용해서 현재 가치를 계산하는 방식이다.

일반적으로 안정적인 상업용 부동산의 경우, 투자자들은 7%에서 10% 사이의 할인율을 사용하며, 위험도가 더 높은 건물은 그보다 더 높은 할인율을 적용한다. DCF 분석 방법은 공실률과 임대료 상승률 등의 다양한 변수를 반영하여 투자 수익을 더욱 정밀하게 분석할 수 있기 때문에 전문 투자자들 사이에서 널리 활용되는 평가 방법이므로 일반 투자자도 상업용 부동산을 구입할때 반드시 검토하는 것을 추천한다.

부동산 거래에서 자주 받는 질문 중에 하나는 “왜 내 건물이 옆 건물보다 큰데도 불구하고 가치가 더 낮게 평가되나요? 라는 것이다. 주거용 부동산은 일반적으로 사이즈 혹은 방과 화장실의 갯수에 따라 가치가 매겨지지만, 상업용 부동산은 무엇보다도 해당 건물에서 발생하는 현금 흐름이 가장 중요한 가치 결정 요소이다. 다시 말해 순 영업소득(NOI)이 곧 건물의 가치를 좌우한다는 점을 꼭 기억해야 한다. 문의 (703) 821-3131

<사라 박 / 변호사>