많은 이들의 기대와 달리 9월 기준금리 인하 이후 모기지 이자율은 역으로 상승하고 있다. 잠시 상승하다가 말겠지 하던 예측을 비웃기라도 하듯이 상승세가 예사롭지 않다. 어느덧 모기지 이자율은 최고점을 기록했었던 지난해 가을 수준으로 되돌아 온 듯하다.
금리인하의 기대감으로 한때 5% 중반 대를 기록하기도 했었던 30년 고정 모기지 이자율이 어느덧 다시 6% 중후반대로 뒷걸음치고 있는 형국이다. 결국 상승한 이자율에 오를 만큼 오른 주택가격으로 인해 그나마 상대적으로 만만한(?) 가격대의 주택을 찾다보니 최근 콘도거래가 비교적 활발한 편이다.

하지만 융자를 얻어서 콘도를 구입하는데 있어서는 단순히 융자신청인의 자격유무를 심사하는 것 뿐 아니라 해당 콘도 단지에 대한 심사 또한 추가로 한다는 점도 염두에 둬야한다.

그럼 왜 유독 콘도에만 이런 추가심사 절차가 있는 걸까? 바로 일반주택과 콘도의 차이점을 알면 그 질문의 해답을 찾을 수 있다. 타운하우스 및 일반 주택의 경우는 해당 주택의 건물 과 땅이 함께 소유주의 몫으로 등록이 된다. 내 집이 앉아 있는 바로 그 땅과 건물 모두가 나의 몫이 된다. 하지만 콘도는 해당 유닛은 나의 몫이지만 이 건물이 앉아있는 나만이 소유하고 있는 땅이 별도로 있지 않다는 게 다른 점이다.

예를 들어 총 100유닛이 있는 콘도 단지에 있어서 해당 콘도 커뮤니티 안에서 비록 내가 소유하고 있는 콘도 유닛은 나만의 소유이지만, 내 유닛이 따로 자리 잡고 있는 나만이 소유하고 있는 땅이 따로 구분되어있지 않고, 전체 콘도 커뮤니티가 자리 잡고 있는 전체 땅이 나를 위시한 다른 99유닛 소유주, 즉 총 100유닛 전체 공동 소유로 되어있기에 땅의 소유 개념이 다르다.

따라서 주택융자은행 입장에서는 혹시라도 있을지 모를 담보에 대한 리스크를 사전에 차단하고자 단순히 주택 소유주의 자격요건만 심사를 하는 것이 아니라 다른 소유주들이 소유한 콘도 유닛들을 포함한 전체 콘도단지에 대한 기본적인 상황을 함께 심사한다.

크게 보면 두 가지를 확인하게 되는데 해당 콘도 단지 전체에서 유닛 주인이 실제로 거주하는 주거용 유닛의 숫자가 테넌트가 거주하고 있는 렌트용 유닛 숫자보다 더 많은지를 확인하고, 또 콘도피 연체비율을 확인한다. 뿐만 아니라 해당 콘도 단지의 전반적인 재정상황을 확인하고 이를 승인에 반영하기도 한다. 간혹 아무리 훌륭한 조건을 갖춘 바이어라고해도 본인의 자격요건과는 상관없이 해당콘도의 리스크 때문에 융자를 받지 못하는 경우도 있다. 따라서 해당콘도의 자격요건은 피해갈 수 없는 단계라는 점을 유의하고 해당 콘도 단지가 주택융자를 받는데 적합한지 미리 꼼꼼히 따져보고 계약에 임해야할 것이다.

또 FHA융자나 VA융자 같은 정부융자로 콘도를 구입할 시에는, 반드시 해당 콘도가 FHA Approved Condo인지 또는 VA Approved Condo인지 알아보고 계약에 임해야 실수가 없을 것이다. 최근 국책모기지 은행인 Fannie Mae와 Freddie Mac의 콘도심사규정이 더 까다로워져서 해당 콘도의 융자승인 여부를 더 미리 알아보고 임해야 융자진행 중에 일어날 돌발변수에 대비할 수 있을 것이다.

만일 여러분이 주택융자를 얻어서 콘도를 구입하고자 한다면 스스로의 자격요건만을 맹신하고 섣불리 진행하지 말고, 본인의 자격요건과는 별도로 해당콘도의 자격요건 또한 꼼꼼히 따져본 뒤에 진행해도 늦지 않을 것이다.

특히 지금처럼 경쟁이 심한 주택시장에서 바이어를 보호해주는 여러 컨틴전시도 없이 계약을 진행하는 경우, 나 자신이 아무리 융자에 문제가 없고 확실하다고 하더라도 콘도 문제로 융자가 거절될 수 있으니 계약하기 전에 충분히 알아보는 신중한 자세가 필요할 것이다.
문의 (703)868-7147

<배준원 Vice President Greenway Funding Group>