숨이 넘어갈 듯한 다급한 목소리로 변호사와 통화를 해야겠다는 고객의 전화를 받았다. 자신이 최근에 트리플넷 건물을 구입했는데, 구입한 건물의 리스를 아무리 읽어봐도 트리플넷이라는 용어가 없다는 것이다.

트리플넷(NNN)이라는 용어는 Base Rent(혹은 Minimum Rent)에 추가로 재산세, 건물 보험, 그리고 Maintenance 세 비용 모두 테넌트가 내는 건물의 리스를 의미한다. 수십 장에 달하는 건물 리스에는 누가 비용을 어떤식으로 내는지 상세하게 설명되어 있기 때문에 이 건물이 트리플넷 리스라고 한마디로 정리되어 쓰여져 있지 않다.

대부분의 단독 건물에 들어가 있는 프랜차이즈 테넌트 혹은 스트릿 쇼핑몰에 들어가 있는 리테일 리스는 거의 대부분 트리플넷 리스로 보면 된다.

위와 정반대로 세 가지 비용 모두 랜드로드가 책임지는 리스를 Gross Lease 라고 하며 오피스 건물에 들어갈때 사인하는 리스는 대부분은 Gross Lease이다. 하지만 Gross Lease 경우에도 추가로 내는 비용이 전혀 없는 것은 아니다. 처음 리스를 사인한 해를 기준으로 매년 추가로 늘어나는 건물 유지 비용에서 자신의 오피스가 건물에서 차지하는 지분만큼 상승분을 내게 된다. 예를 들어 자신의 오피스 건물의 작년 유지 비용이 ＄75,000 이었고, 올해 건물 유지 비용이 ＄85,000 로 늘어난 경우 ＄10,000 늘어난 비용에서 내 사무실 지분이 건물의 5% 라고 가정했을때, ＄10,000 의 5% 비용 ＄500을 추가로 내게 되는 것이다. 매년 랜드로드는 Reconciliation이라는 절차를 밟아서 추가로 내야 하는 청구서를 연말 혹은 연초에 테넌트에게 보낸다.

테넌트가 모든 비용을 내는 트리플넷 리스도 렌트를 내는 방식에는 차이가 있다.
첫번째는 랜드로드가 재산세와 보험 비용을 직접 낸 후 이를 Base Rent 에 추가해서 테넌트에게 다시 받아내는 경우이다.

두번째는 테넌트가 직접 재산세와 보험 비용을 내고 랜드로드는 Base Rent 만 받는 경우이다. 두번째의 경우가 랜드로드 입장에서 건물을 관리하는데 가장 수월한 형태가 되겠지만 테넌트가 부주의로 보험비와 재산세를 늦게 내서 보험이 캔슬되거나 카운티 정부에 의해서 Tax Sale이 될 수 있으므로 조심해야 한다. 또 다른 주의 사항으로는 건물 보험을 테넌트가 드는 경우 반드시 랜드로드 이름을 추가 보험 수혜자로 넣어 놓아야 하는 점이다. 보험회사는 정기적으로 건물을 점검하러 나오며 위험의 가능성이 감지되는 경우 건물 수리를 요청하는 편지를 보낸다.

이에 협조하지 않으면 노티스를 주고 보험을 캔슬하기 때문에 랜드로드는 매년 보험이 잘 유지 되고 있는지 확인하면서 만일의 상황에서 보험을 클레임하는 경우 직접 보험금을 받을 수 있도록 본인의 이름을 넣어 놓아야 한다.

트리플넷과 또 비교할 수 있는 리스로는 더블넷 리스가 있다. 테넌트가 재산세와 건물 보험 비용을 내지만HVAC, 지붕 및 주차장 등의 수리 및 유지 비용을 랜드로드가 부담하는 경우이다. 랜드로드가 트리플넷이라고 믿고 있는 리스를 검토해 보면 더블넷 리스인 경우가 상당히 많다. 테넌트한테 수리 요청의 전화를 종종 받는다면 내 건물은 트리플넷 리스가 아닐 확률이 높다는 것을 기억하자.

문의 (703) 821-3131

<사라 박 / 변호사>