이자율은 부동산과 아주 밀접한 관계가 있다. 같은 가격의 집을 사더라도 이자가 높고 낮음에 따라 바이어들의 구매력이 좌우되기 때문이다. 50만불짜리 집을 살 때 이자가 2%였을 때는 한 달에 2,600불이었다가 오늘 이자율인 6.7%를 적용하면 3,550불이 되어 버린다. 실로 엄청난 차이이다. 내가 감당할 수 있는 한 달 모기지가 3,000불이었던 사람은 예전에 좋은 이자율일 때는 부담 없이 50만불짜리 집을 구입할 수 있었지만 지금은 그림의 떡이 되어 버린 상태이다.

그렇게 된다면 바이어들의 숫자가 많이 줄어드는 게 사실이다. 그리고 이렇게 바이어가 줄어들면 시장에서 수요가 줄어들게 되는 것이고, 수요가 줄어들게 되면 가격의 하락이 따라오게 된다. 그런데 매번 말씀드리는 대로 시장의 가격은 떨어지기는커녕 계속해서 상승 중이다. 실질적인 예로 지난주에 리스팅한 집이 리스팅 가격보다 8% 이상 프리미엄을 받고 계약이 체결이 되었다.

물론 모든 리스팅이 그렇다는 것은 아니다. 일단 집 상태가 좋아야 하고 가격이 적절히 리스팅이 되어 있었기에 가능한 일이었다. 물론 그 동네에서 가장 비싸게 팔린 것은 사실이다.

그런데 여기서 중요한 것은 도대체 언제 이자율이 떨어질 것인가이다. 우리가 흔히 알고 있는 이자율은 대체적으로 4% 정도 수준이다. 예전의 12% 이자율은 이미 기억에서 지워져 있다. 가끔 2%대의 이자율을 기억하시는 분들도 있다. 그럼 여기서 가장 일반적인 이자율은 과연 얼마인가가 궁금해진다.

미국 역사를 보면 가장 높게 올랐던 기록은 1980년대 초 18% 이상 올라간 적이 있었고 가장 낮았던 적은 얼마 전의 1,9%였다. 그리고 전체적으로 보자면 7.5~8% 정도가 가장 일반적인 이자율이라는 통계가 있다. 이런 이자율일 때 부동산 시장이 가장 안정적인 상태를 유지한다는 것이다.

자, 그럼 오늘 이자율을 보자. 조금 전에 말씀드린 대로 오늘 이자율은 6.7%이다. 그렇다면 미국 평균 이자율보다 저렴한 상태이다. 조금 이해가 안 간다. 여기저기서 이자율이 비싸다고 하는데, 정작 따져보니 오늘 이자율이 미국 평균 이자율보다 낮다고 한다. 과연 누구 말이 맞는 것일까?

그렇다면 ‘이자율이 높다 혹은 낮다’라는 것은 어떤 기준으로 내리는 걸까? 일단 우리의 기억 속에서는 팬더믹 기간 동안의 역사적으로 가장 낮았던 이자율을 기억하고 있다. 그리고 현실적으로 앞으로 우리가 살아가는 동안에는 그런 이자율을 다시 만나기는 힘들 것이다. 그렇기에 비현실적인 이자율은 이제 잊어버려야 한다. 하지만 오늘 이자율인 6.7%는 아직도 비싸다는 인식이다. 아무리 평균 이자율보다는 싸다고는 하지만 피부에 와 닿지를 않는다.

다행히 한 가지 희망이 있다. 지금 글을 쓰고 있는 필자에게는 미래의 일이 되겠지만 이 글을 읽고 있는 독자 분들에게는 이미 FOMC의 발표가 있었을 것이다. 가까운 미래에 이자가 내려갈지 아니면 9월이 될지, 아니면 그 이후가 될지는 필자도 아직 모른다. 하지만 한 가지 분명한 것이 있다. 올해 안에, 대선이 치러지기 전에 이자율은 내려간다. 그리고 한번 내려가기 시작하는 이자율은 조금씩이라도 꾸준히 내려갈 것이고 내년 이맘때쯤이 되면 어쩌면 5%대의 이자율을 다시 만날 수 있을 것이다.

그렇다면 주말이 지나면 가격이 올라가는 부동산 시장 속에서 속도가 좀 다를 뿐 이자가 내려간다는 확실한 예견이 있다면 과연 지금 부동산을 사야하는 것일까? 아니면 지금까지 그래왔듯이 부동산 가격이 떨어지고 이자율도 떨어지는, 그런 이상적인 세상이 언젠가는 온다는 희망을 가지고 마냥 기다리고만 있어야 할까?
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<라니 오 일등부동산 뉴스타 세무사·Principal Broker>