최근 주택가격이 고공행진을 이어가고 있는 중에도 여전히 경쟁은 더 치열해지는 듯하다. 아무래도 턱없이 부족한 매물 때문에 날이 갈수록 더 치열해지는 경쟁 속에서 많은 바이어들이 오퍼를 쓸데 경쟁력을 높이기 위해서 너도나도 높은 가격을 제시할 뿐만 아니라 주택 감정이나 파이낸스 등의 조건부들을 다 빼고 거래를 하고자 하는 경우가 상당수 눈에 띈다.

주택 매매 계약 시에 바이어를 보호해줄 수 있는 조항이라 할 수 있는 contingency, 이중에서 주택 감정 가격을 조건부로 달수 있는 appraisal contingency 없이 체결되는 계약이 최근 부쩍 많이 보인다. 아무래도 과다경쟁을 보이고 있는 현 주택시장에서 거래가 성사되기 위해 실제 리스팅 가격보다 훨씬 웃도는 가격에 거래가 체결되다보니, 계약 이후 실제 융자 진행 중에 이뤄지는 주택 감정(Appraisal)을 통한 감정 가격이 셀러와 바이어가 합의한 매매가격에 미치지 못하는 경우가 자주 발생하곤 한다.

통상 해당 주택 주변 반경 1마일 이내, 최근 3개월 이내에 팔린 비교대상이 될 만한 비슷한 주택들(comparable)을 기준으로 해당주택과 직접적인 비교를 통해서 가격을 매기는 것이 바로 주택 감정이다. 사정이 이렇다보니 지금처럼 주택가격이 고공행진을 이어가는 시기에는 아무래도 기존에 팔린 집들의 가격을 훌쩍 넘어서는 신 고점을 갱신하는 매매계약 체결이 잦다보니 치열한 경쟁 속에서 높게 이뤄지는 매매 가격까지 주택 감정 가격이 못 따라가는 경우가 잦은 게 사실이다.

많은 이들이 여기서 혼동하는 게 appraisal contingency 없이 주택 매매 계약을 맺었다고 해서 주택 감정을 하지 않아도 된다는 의미가 아니라는 점이다. Appraisal contingency remove와 Appraisal waiver 사이에서 혼동을 하는 경우가 많은 듯하다. Appraisal contingency remove는 말 그대로 셀러와 바이어 간에 주택 감정의 결과에 대해 조건을 달지 않고 둘 사이에 합의한 매매 가격에 토를 달지 않겠다는 의미이다. 주택 감정을 해야 하는지 말아야 하는지는 은행이 결정한다.

따라서 바이어와 셀러 간에 감정 없이 주택구입을 하기로 계약을 했다손 치더라도 융자은행이 주택 감정을 해야 한다고 결정할 경우 주택 감정은 반드시 이뤄져야 한다. 이 경우 만일 주택 감정 가격이 더 낮게 나온다면 바이어는 그 차액분을 감당하고 주택구매를 계속 이어가야하는 것이다. 주택 감정에 대한 조건부(appraisal contingency)가 없기 때문에 그렇다.

반면 가끔 주택 융자은행이 감정면제를 받아들이는 경우도 있는데 이를 Appraisal Waiver라고 한다. 융자은행이 주택 감정을 진행하지 않아도 해당 매매가격을 인정을 하는 경우라서 굳이 따로 감정을 요하지 않고 가격을 인정한다는 의미이다. 이를 PIW(Property Inspection Waiver), 흔히들 주택 감정 면제(Appraisal Waiver)라고 한다. 이 경우는 주택 감정이 필요 없게 되므로 appraisal contingency가 빠진 계약을 체결했다하더라도 감정에 대한 아무런 염려 없이 안전하게 계약을 진행할 수 있다.

만일 현 주택시장에서 경쟁력이 높은 계약을 이끌어 나가겠다면 반드시 미리 해당주택이 감정면제를 받을 수 있는지 꼼꼼히 확인을 하고 진행하는 준비가 필요할 것이다. 만일 감정면제가 나오지 않는다면 만일을 대비해서 감정 조건부를 빼고 계약을 맺을 시에 발생할 리스크를 충분히 숙지하고 혹시라도 발생할 문제들을 위한 대비를 단단히 하고 임하는 현명한 소비자의 자세를 기대한다.
문의 (703) 868-7147

<배준원 Vice President Greenway Home Loans>