작은 가게에서부터 시작하는 내 사업, 내 장사, 내 비즈니스…. 경험이 있어야 한다고 하니, 어디 가서 일을 먼저 배운다. 그리고 가게를 하나 사게 되는데 처음 비즈니스를 시작하는 사람은 아무래도 자금 여유가 없는 경우가 많아서 대부분이 SBA 융자를 받는다. 건물을 사서 자기 비즈니스를 하는 경우도 있지만 많은 분이 가게만 사면서 융자를 받는다. 가게가 잘 되면 또 하나를 더 내든지 큰 데로 옮기든지, 아니면 드디어 내 건물을 사게 된다. 이런 식으로 사업을 키워나가면서 여유 자금이 충분히 모이면, 투자용 건물을 사면서 상업용 융자 즉 커머셜 융자를 하게 된다. 또 부동산을 하나 팔아서 또 다른 부동산 혹은 더 큰 사이즈의 부동산을 사면서 1031 Exchange 계정을 이용하는데, 그동안의 부동산 양도 차익에 대한 세금을 내지 않고 옮기는 방법이다. 그렇게 점점 키워간 부동산으로 상속이나 증여도 하고, 한편으로는 1031 Exchange로 미루어 두었던 세금을 어떻게 효과적으로 처리할지를 연구한다.

우리는 평생 몇 번이나 상업용 부동산을 살까? 보통은 손가락으로 꼽을 정도일 것이다. 자주 있지 않은 일이면서도 아주 신중하게 결정해야 할 중요한 일이다.

상업용 부동산이란 일반적으로 월세 수입 (렌탈 인컴)을 받는 4가구 이상의 주거용 건물이나 상업용 부동산으로, 부동산 소유주가 그 부동산에서 직접 비즈니스를 하는 경우도 포함된다. 이런 부동산을 살 때나 비즈니스만을 살 때 필요한 융자를 어떻게 잘 받을 수 있는지 살펴보자.

상업용 융자는 융자 종류에 따라서 SBA 융자와 일반 상업용 융자로 크게 나눌 수 있다.

먼저 SBA 융자는 미 정부 기관인 SBA가 융자 보증을 해 주는 프로그램이다. 스몰 비즈니스를 하는 분들에게 비록 담보가 없는 경우에도 은행이 가능하면 더 원활하게 융자를 해 줄 수 있도록 지원하는 것인데, 그 대신 SBA가 따로 보증료를 받는다. 보통 은행에 따라 매입가격의 10%에서 35% 정도 자기 자금으로 다운 페이먼트를 하면 융자가 가능하다. 적은 다운 페이먼트로 융자를 받을 수 있어서 좋지만, 투자용인 경우에는 해당하지 않고 본인이 직접 그곳에서 비즈니스를 해야 한다. 빌딩을 사는 경우엔, 전체 건물면적의 51% 이상 본인의 비즈니스에 사용한다면 나머지 49%까지의 공간을 리스 (Lease)로 주고 렌탈 인컴을 받을 수 있다.

융자 기간은 비즈니스만의 경우엔 보통 5년부터 10년 안에 모두 갚아야 한다. 그러나 건물을 사서 비즈니스를 하는 경우엔 대부분 25년 분할상환이 가능하다. 특히 비즈니스만 사는 경우엔 상대방 셀러의 3년간 텍스 서류를 은행에 보여 주어야 한다. 가게를 사는 바이어도 3년 텍스 서류를 은행에 주어야 한다. 주택의 홈 모기지는 1년에서 2년의 텍스 서류만 있으면 되지만 상업용은 다르다. 주택과 다른 또 한 가지 예를 들고 싶다. 셀러가 건물의 세입자(Tenant)를 내보내고 그 레스토랑을 잘 수리를 해서 매물로 내어놓는 경우가 종종 있다. 이렇게 되면 바이어는 비어 있는 곳에 들어가서 새로 시작하는 모양새가 되어서 융자를 받는데 많은 제약이 따른다. 가능하면 항상 비즈니스가 운영되고 있는 상태가 좋다.

일반 상업용 융자(Commercial Loan)는 SBA 융자가 제외한 모든 상업용 융자를 말한다. 본인의 비즈니스 목적인 경우는 물론이고, 렌탈 인컴을 목적으로 한 투자용의 경우에도 일반 상업용 융자를 받을 수 있는데 최소 25%부터 40%까지는 다운페이를 해야 한다. 융자 기간은 은행에 따라 15년, 20년, 25년 혹은 30년 분할 상환도 가능하다.

그런데 본인이 그 부동산을 소유하고 거기에서 직접 비즈니스를 하는 경우에, SBA 융자와 일반 상업용 융자가 어떻게 달라질까? 둘 다 가능하다. 다만 일반 상업용 융자는 은행이 SBA의 보증을 받지 않고 은행 자신의 판단과 자금으로 위험부담을 안고 융자해 주는 것이어서 다운페이를 좀 더 해야 한다.

일반 상업용 융자는 빌딩을 어떻게 사용하느냐 하는 비즈니스 종류에 따라 융자조건이 달라진다. 창고형 웨어하우스 혹은 오피스, 리테일 샵인 경우엔 최소 25%에서 35% 이상 다운페이를 하면 된다. 물론 신용점수가 좋지 않거나 인컴이 충분하지 않으면 더 많이 다운할 것을 은행이 요구한다. 레스토랑은 최소 40% 이상 다운페이를 해야 한다. 왜냐하면 돈을 빌려주는 렌더는 건물의 원형을 크게 바꾸거나 특별한 목적으로만 사용할 수 있도록 하는 경우에는 은행이 부담이 크다고 생각한다. 항상 은행은 만약의 상황에서 담보로 잡은 건물을 처분해서 융자금을 얼마나 신속히 회수할 수 있느냐를 따지기 때문이다. 회수하는데 드는 시간과 비용을 생각하는 것이다.

이렇게 어떤 부동산을 사서 어떻게 이용할지에 따라서 융자가 다 달라진다. 따라서 100% 현금으로 사는 경우가 아니라면, 결정하기 전에 융자를 어떻게 할 것인지 미리 상의하는 것이 훨씬 좋은 방법이다. 융자 기간이나 금리, 필요한 융자금액, 자신의 크레딧 점수와 인컴 등의 여러 사항을 다 함께 고려해서 가장 유리한 결정을 해야 하기 때문이다. 사는 건물이 어떤 빌딩인지에 따라서도 많이 다르다. 또 호텔이나 쇼핑몰, 아파트, 주유소, 자동차 판매, 세차장, 바디 샵, 식당, 의료시설 세탁소 등에 따라 은행이 선호하거나 까다롭게 따지는 업종이 다 다를 수가 있다.

다운 페이먼트를 할 여유 자금이 넉넉하게 은행에 있다면 다양한 투자용 건물을 살 수 있고, 렌탈 인컴과 건물가격 상승을 기대해 볼 수 있다. 다운 페이먼트할 자금이 충분히 준비되지 않았다면, 건물을 사든 비즈니스만이든 자신이 직접 건물에 들어가서 비즈니스를 운영하는 SBA 융자를 선택하면 된다.

비즈니스를 하는 기본적인 이유는 이익을 내고 돈을 벌기 위한 것인데, 100% 자기 자금으로만 하는 것이 아니라면 융자를 잘 활용하는 것이 무척 중요하다. 그렇게 해야 지렛대 효과로 적은 자금을 투입해서 상대적으로 큰 수익을 기대할 수 있다. 물론 경기가 나쁠 때도 충분히 감당할 수 있는 범위에서 돈을 빌려야 하는 것이 기본임은 항상 잊지 말아야 한다.

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<토니 박 융자 / 모기지 월드>