워싱턴 지역의 높은 주택 가격을 고려 할 때 점보 주택 융자라는 이야기를 자주 듣게 되는데 이 점보 융자를 조금 쉽게 설명하고자 한다. 점보 융자는 각 카운티(COUNTY) 마다 매년 정해지는 카운티의 최대 융자 한도 액수(MAXIMUM CONFORMING LOAN LIMIT)를 넘는 융자 액수를 일컫는 말이다. 다시 말해서 페니매(FANNIE MAE)나 프레디맥(FREDDIE MAC)에 의해 매년 각 카운티마다 정해지는 최대 융자 액수를 넘는 융자액이 필요한 경우에는 일반 CONVENTIONAL CONFORMING 융자 심사 기준이나 이자율에 따라서 융자가 허가 되지 않게 되고, 대신 점보 융자로 간주되게 되는 것이다.

예를 들어서 2018년도의 각 카운티의 최대 융자 한도액에 따르면 워싱턴 DC, 버지니아의 페어팩스, 라우든 카운티 또는 메릴랜드의 몽고메리나 프레드릭 또는 프린스 조지 카운티 등에 위치하고 있는 주택을 구입할 경우에는 융자 액수가 67만9,650 달러를 넘는다면 점보 융자로 간주된다. 메릴랜드 하워드나 앤 아룬델 또는 볼티모어 카운티 경우에는 융자 액수가 51만7,500달러만 넘어도 점보 융자로 간주된다.

사실 과거 미국 주택 시장 거품이 터지면서 일어난 일련의 모기지 시장 위기는 점보 융자 시장에도 큰 타격을 주었다. 그러면서 지난 수년간 점보 융자를 허가 받기가 하늘의 별따기 보다도 힘들었고 또한 그 이자율도 CONFORMING 융자액을 빌릴 때에 비해 훨씬 비싸게 받을 수밖에 없었다.

그러다가 몇 년 전부터 점보 융자 시장은 과거 보다 확실히 개선돼 저렴해졌다. 특히 지난 1, 2년 전 부터는 많은 사람들이 주목하기 시작했다.
물론 점보 융자의 허가를 받기 위해서 요구되는 심사 조건은 아직도 일반 CONFORMING융자에 비해서 훨씬 까다롭고 필요로 하는 서류도 더 많은 것이 사실이다.

일반 CONFORMING 융자에 비해서 점보 융자는 그 허가 기준이 되는 부채 비율이 보통 43% 나 그 이하를 요구하기 때문에 부채 비율 최고 50% 까지도 가능한 CONFORMING 융자의 허가 기준에 비해 훨씬 까다롭다. 또 같은 소득으로 허가 될 수 있는 융자 액수도 훨씬 적다.

융자 허가를 받기 위해서 최하 620 이상의 크레딧 점수가 요구되는 일반 CONFORMING 융자 프로그램들에 비해서 점보 융자는 최하 680점 이상의 크레딧 점수가 요구된다. 은행에 따라 조금씩 차이가 있지만, 대부분 적어도 700-740점 이상 크레딧 점수가 돼야만 점보 융자 허가가 비교적 용이하게 된다.

게다가 요구되는 다운 페이먼트도 주택 가격의 적게는 3%-5% 정도면 가능한 일반 CONFORMING융자에 비해 점보 융자는 일반적으로 주택 가격의 10%나 20% 이상을 할 수 있어야만 비교적 좋은 조건의 융자를 받을 수가 있다. 점보 융자의 허가는 다운 페이먼트와 클로징 비용에 필요한 자금을 제외하고도 월 모기지 페이먼트의 3-6개월 정도 여유 자금이 비축되어 있는 RESERVE까지도 요구되기 때문에 여전히 알반 융자에 비해서는 무척 더 허가 받기 어려운 것 또한 사실이다.

하지만 요즘 계속 상승중인 일반 CONFORMING융자의 이자율에 비해서 점보 융자의 이자율이 오히려 더 저렴하고, 과거 보다 훨씬 많은 은행들이 점보 융자 프로그램들을 많이 내어놓고 있기 때문에 점보 융자를 문의 하는 신청인들은 꾸준히 늘고 있다.
문의 (301)346-7777

<오 정 택 Sr. Mortgage Banker FitzGerald Financial Group In>