’오늘 할 수 있는 일을 내일로 미루지 마라’ 또는 ‘하루 물림이 열흘 간다’라는 속담이 있지요. 이 속담의 내용은 무슨 일이든지 한 번 미루기 시작하면 계속 뒤로 미루게 되니 오늘 일은 결코 내일로 미루지 말라는 뜻입니다.

하지만 이 속담은 우리 납세자에게는 합당치 않은 속담으로 보입니다. 우리 납세자에게 적당한 속담을 하나 만들어 보면 다음과 같이 표현이 될 것 같습니다. ‘오늘 내야 하는 세금은 내일로 미루어라.’ 모든 납세자가 제가 방금 만들어낸 이 속담을 따라한다면 미국 정부는 금방 파산하게 될 것입니다.

세법 중에 IRC Section 1031이라는 것이 있는데 Like-Kind Exchange 또는 흔히 사용되는 말로 Tax-free Exchange라고도 불리는데 이것은 위에서 언급한 오늘 내야 하는 세금을 내일로 미루는 한 방법을 제시하고 있습니다.

Ta-free exchange라는 말에 혼돈하는 분들이 계신데, 정확한 뜻은 ‘tax free’ 가 아니고 ‘tax deferred’ 즉 세금을 오늘 내지 않고 내일로 잠시 미루어주는 것입니다. 부동산을 파실 계획이 있는 분들이 세금을 내지 않는 방법이라 들었다며 환희에 찬 마음에 가끔 저에게 전화를 주셔서 확인하려 했는데 막상 제 설명을 듣고 실망을 하시는 분들이 계십니다.

부동산을 파는 경우에 파신 가격이 구입 가격보다 높으면 자본 이익 (capital gain)이 발생을 하는데 일반적으로 자본 이익이 발생하는 해에 그에 따른 세금을 내셔야 합니다.

하지만 Like-Kind Exchange 는 기존의 세법에 대한 예외규정으로 상업용 부동산을 팔고 다른 비슷한 상업용 부동산을 다시 사서 계속 사업을 하기 위한 용도로 쓴다면 부동산을 사고 팔 때 생기는 자본 이익에 대한 세금을 연장할 수 있습니다.

쉬운 예를 하나 들어보도록 하겠습니다. 부동산을 사업을 하시는 김사장님께서 아파트를 산호세에 100만불을 주고 10년 전에 샀다고 가정합니다. 2012년 현재 산호세 아파트가 150만불로 시세가 올랐고 김사장님은 샌프란시스코에 있는 200만불 짜리의 아파트 구입을 원하십니다.

산호세 아파트를 팔게 되면 50만불의 자본이익이 생기고 김사장님의 개인세율이 25%라고 가정하면 무려 12만 5천불을 세금으로 내야 합니다. 여기에 주정부세금까지 포함하면 더 많은 세금을 내게 될 것입니다. 이번에는 Like-kind Exchange을 적용해서 두 개의 아파트를 교환해보겠습니다. 이때는, 산호세 아파트를 팔 때 생기는 자본 이익 50만 불은 생기지 않게 되며 따라서 그에 따른 세금도 내지 않게 됩니다.

단지 다음해 세금 보고서에 Form 8824 와 1031 tax-free exchange 를 보고하게 되면 12만 5천불이라는 세금을 연장하게 됩니다. 이 방법을 사용하면 세금이 연장되는 절세의 효과도 있지만 새로 산 아파트에 자기 자본비율도 함께 올라가게 됩니다.

부동산에서 쓰는 용어를 빌려 다른 예를 들어 드리겠습니다. 만약80% 주택 담보 대출 비율(Loan-to-value ratio)을 사용한다면 김사장님은 내지 않아도 되는 세금 12만 5천불을 계약금으로 쓴다면 무려 62만 5천 불짜리 부동산을 하나 더 구입할 수도 있게 됩니다. Like-kind Exchange는 같은 종류의 부동산을 교환했을 경우인데 만약 같지 않은 부동산을 교환하게 된다면 부분적으로만 tax-free exchange가 될 수도 있습니다.

팔기를 원하는 부동산에서 자본 손실이 생기는 경우는 자본 이익과 마찬가지로 발생하는 해에 인정이 되지 않고 새로 사는 부동산의 장부상 구입 가격을 올리게 됩니다.

위에서 들은 예를 잠깐 빌리자면 산호세의 100만불을 주고 산 아파트를 80만불에 팔게 되어서 자본 손실 20만불이 생기고 샌프란시스코에 200만불 짜리 아파트를 샀다면 장부상 샌프란시스코 아파트의 가격은 220만불이 되는 것입니다.

문의: (510)499-1224