최근 주택 시장에서 첫 주택 구입자들의 비율이 현저히 감소하고 있다. 첫 주택 구입자에게 제공되던 각종 정부 지원의 마감이 원인 중 하나로 지적되고 있다.

앞으로 첫 주택 구입자들의 ‘보금자리’ 마련이 힘들어질 전망이다. 주택시장 침체 후 첫 주택 구입자들에게 제공됐던 정부 지원이 줄줄이 마감될 예정으로 집 사기 좋았던 시절이 서서히 저물어가고 있다.

전폭적인 정부 지원에 힘입어 침체된 주택시장에 ‘구원투수’로 등장했던 첫 주택 구입자들의 비율도 최근 뚜렷한 감소 추세다. 게다가 재정능력이 뛰어난 바이어들의 ‘캐시오퍼’가 최근 주택시장의 대세로 재정능력이 상대적으로 떨어지는 첫 주택 구입자들이 설자리는 점점 줄고 있다.

■첫 주택 구입자 비율 감소

오바마 행정부의 대대적인 주택시장 지원책과 함께 주택시장 전면에 등장했던 첫 주택 구입자들이 최근 서서히 자취를 감추고 있다. 주택시장 현실론자들의 우려가 현실로 나타나고 있는 것이다. 업계에 따르면 한때 전체 주택거래의 약 40%를 차지했던 첫 주택 구입자 비율은 최근 29%대까지 떨어졌고 앞으로 하락 속도는 더욱 빠를 것으로 전망된다.

첫 주택 구입자 비율 감소의 가장 큰 원인은 첫 주택 구입자를 대상으로 제공되던 세제혜택 마감이다. 세제혜택은 한 차례 연장된 끝에 지난해 9월 말 예정대로 마감됐으며 이후 첫 주택 구입자들이 주택시장에서 발을 빼기 시작했다. 당시 일부 부동산 전문가들은 세제혜택안이 미래 주택 구입 수요를 인위적으로 앞당겨 미래 주택시장에 오히려 악영향을 줄 수 있다고 경고한 바 있다.

정부 지원책 마감과 함께 최근 일제히 상승세를 보일 태세인 각종 모기지 비용도 첫 주택 구입자들의 주택시장 진입을 가로 막고 있다. 이번 달 이미 신규 발급 모기지에 대한 비용이 최고 0.5%까지 인상됐고 다음 달부터는 낮은 다운페이먼트 비율의 모기지에 대한 비용도 일제히 인상될 전망이다. 또 정부 보증 모기지에 대한 다운페이먼트 비율도 대폭 상향 조정될 예정이다. 첫 주택 구입자들이 누려왔던 가장 큰 혜택인 ‘낮은 다운페이먼트’가 사라지게 되면 ‘내 집 마련’의 장벽이 높아지는 것이 불가피하다.


다운페이먼트 비율 3년새 2배로 증가
목돈마련 힘든 첫 구입자 융자 밀려
시세 차익 기대말고 구입 신중 기해야


모기지 비용 상승은 은행들의 수익 악화와도 연관이 있다. 모기지 시장조사기관 HSH의 키스 검빙어 부대표는 “부실 주택 대출로 대대적인 손실을 입은 현재 은행들은 패니매와 프레디맥에 매각한 융자를 재매입해야 하는 이중고에 처해 있다”며 “‘모기지 비용 인상’은 부실 융자에 따른 손실 보상과 융자 재매입 비용을 마련키 위한 은행들의 몸부림”이라고 분석했다. 또 정부 입장에서는 융자기준을 강화함으로써 부실 대출자 비율을 줄일 수 있을 것으로 기대하고 있어 모기지 비용 상승은 아무래도 불가피할 전망이다.

■ 다운페이먼트 비율 상승

은행들이 요구하는 다운페이먼트 비율이 상승세인 점도 첫 주택 구입자들의 주택 구입을 압박하는 요인이다. 모기지 시장 분석기관 코어로직사의 조사에 따르면 다운페이먼트 비율은 지난해 하반기부터 상승속도가 빨라져 최근 평균 다운페이먼트 비율은 약 34%대인 것으로 조사됐다.

다운페이먼트 상승 움직임은 오바마 행정부의 최근 모기지 시장 개혁안이 발표되기 이전부터 이미 은행들에 의해 주도되어 왔다. 온라인 부동산 업체 질로우닷컴에 따르면 지난해 전국 9대 도시에서 컨벤셔널 융자를 통해 구입된 주택의 중간 다운페이먼트 비율은 약 22%로 불과 3년 만에 2배로 뛰었으며 97년 이후 가장 높은 비율로 조사됐다. 이같은 높은 다운페이먼트 추세는 장기적으로 주택시장의 건전성 회복에 긍정적이지만 아직도 회복이 불투명한 주택시장 상황을 더욱 악화시킬 것으로 우려된다.

특히 첫 주택 구입자들이 높은 다운페이먼트를 마련하는 것이 현실적으로 쉽지 않아 첫 주택 구입자들의 주택 구입이 더욱 힘들어질 전망이다. 따라서 은행 측이 요구하는 다운페이먼트 비율 조건을 충족하지 못하는 첫 주택 구입자는 몇 가지 대안을 고려할 수밖에 없다고 모기지 전문가들은 조언한다.

각 지방 정부나 비영리 단체가 지원하는 첫 주택 구입자에 대한 다운페이먼트 보조 프로그램, 부모 등의 친지로부터의 무상환 조건의 보조, 또는 보증인 등이 다운페이먼트 마련의 대안으로 고려될 수 있다. 친지가 다운페이먼트의 일부를 보조할 경우 서면으로 상환조건이 없음을 밝히고 공증된 서면을 은행 측에 제출하면 다운페이먼트로 인정받을 수 있다.



다운페이먼트 비율이 상승 추세인 점도 첫 주택 구입자들의 주택 구입을 힘들게 하고 있다. 전문가들은 정부나 비영리단체의 다운페이먼트 보조 프로그램을 적극 활용하라고 조언한다.


첫 주택구입 갈수록 어려워

■주택 구입 후 장기 거주 추세

지금 주택을 구입하면 적어도 10년 이상 장기 거주해야 한다는 점도 첫 주택 구입자들에게는 부담이다. 주택 가격 하락에 대한 우려가 여전히 제기되고 있고 모기지 비용 상승될 것으로 전망돼 단기간에 주택을 다시 팔 경우 비용 회수가 어렵기 때문이다.

첫 주택 구입자의 경우 주택 구입 경험이 없어 주택 구입 후 재판매까지 걸리는 기간이 기존주택 구입자들에 비해 짧은 것이 일반적이다.

주택 가격 상승시라면 단기간 내에 되팔아도 손실이 없지만 주택 가격 하락이 진행되고 회복시기도 불투명해 첫 주택 구입자들의 주택 구입 결정이 쉽지 않다.

따라서 전문가들은 첫 주택 구입자들의 주택 구입이 전보다 더 신중해져야 한다고 충고한다. 우선 주택 가격 상승으로 인한 시세 차익을 당분간 기대하지 말고 에퀴티를 쌓는데 주력해야 할 것이라는 충고다.

또 가능하면 주택 구입 때 다운페이먼트 비율을 최대한 높여 주택 가격 추가하락이나 갑자기 집을 팔아야 할 때를 대비하는 것도 첫 주택 구입자들의 고려 사항이다.

주택 가격 회복이 불투명해 주택 구입 때 발생하는 비용 회수기간도 전보다 길어질 것으로 예상된다. 따라서 전문가들은 첫 주택 구입자들이 주택 구입 때 무조건 낮은 가격대의 매물만 찾지 말고 매물의 상태도 반드시 점검해야 한다고 충고한다. 최근 주택시장 상황을 감안하면 주택 구입 후 수리비용이 많이 발생할 경우 비용 회수에 걸리는 기간이 그만큼 길어지고 있기 때문이다.

■주택 구입 경쟁 치열

부동산 투자그룹, 해외 투자가, 은퇴 연령층 등 현금 보유력이 높은 주택 구입자들에 의한 주택 구입 활동이 활발한 것도 첫 주택 구입자들의 설자리가 줄어드는 이유다. 이들 경쟁자들의 주택 구입 조건은 대부분 다운페이먼트 비율이 높거나 구입액 전액을 현금으로 지불하는 ‘캐시 오퍼’들로 최근 급하게 집을 팔아야 하는 셀러들이 선호하는 것은 당연하다.

전국 부동산중개인협회(NAR)의 최근 발표에 따르면 지난 1월 중 전국에서 거래된 주택 중 약 32%가 ‘캐시 오퍼’에 의한 거래였던 것으로 조사됐는데 지난해 비율(26%)을 웃돌았다. 또 부동산 시장조사기관 데이터퀵의 조사에 따르면 남가주와 콜로라도 덴버 지역에서도 1월 중 캐시 오퍼 비율이 약 39%로 전국 비율과 비슷했고 피닉스, 라스베가스 등 주택 가격 하락폭이 큰 지역은 캐시 거래 비율이 전체 주택 거래의 절반에 육박했던 것으로 집계됐다.

캐시 오퍼가 늘고 있는 것은 융자 승인이라는 ‘장애물’이 없어 급매성 매물의 셀러들이 선호하기 때문인데 최근 낮은 감정가 관행도 캐시 오퍼 증가의 요인으로 지적된다. 매물 조건이 양호함에도 불구하고 인근에서 매매된 차압매물 가격의 영향으로 감정가가 낮게 나와 거래가 깨지는 경우가 많기 때문이다.