전문가와 상담을 통해 본인의 재정상황에 적합한 모기지 상품을 고르는 것이 중요하다. 무조건 페이먼트만 낮추려다 보면 부적절한 모기지를 선택하게 돼 오히려 재정 부담이 될 수 있으니 주의한다.
2008년 발생한 금융위기의 주범으로 당시 성행한 잘못된 융자관행을 지적할 수 있다. 주택 구입을 좀 더 용이하게 하기 위한 다양한 유형의 주택융자가 등장했고, 이들 융자상품이 미자격 주택 구입자에게 대출된 것이 서브프라임 사태를 초래하기에 이르렀다.
전문가들은 당시 각 융자상품의 성격과 맞지 않는 대출자에게 융자가 대출된 것에서 금융위기의 원인을 찾고 있다. 무조건 페이먼트를 낮추기 위해 적절치 못한 융자상품들이 소개됐고 ‘재융자’를 통해 페이먼트 금액을 다시 낮출 수 있다는 식으로 대출자들을 안심시킨 경우가 많았다. 대출자의 재정상황에 맞는 융자상품을 선택했다면 금융위기를 초래하지 않을 수도 있었다는 지적이다. 대출자의 재정상황에 적합한 모기지 선택을 돕기 위해 유형별 모기지의 성격과 장단점을 파악해 보고자 한다.
전문가와 상담을 통해 본인의 재정상황에 적합한 모기지 상품을 고르는 것이 중요하다. 무조건 페이먼트만 낮추려다 보면 부적절한 모기지를 선택하게 돼 오히려 재정 부담이 될 수 있으니 주의한다.
40년 모기지 총이자 15년 모기지의 3배
5~7년 거주 후 처분시 변동금리 바람직
■40년 고정 모기지
변동 이자율이 적용돼 월페이먼트 금액이 상향 조정된 대출자들을 겨냥해 소개되고 있는 모기지 상품이다. 일반적으로 15년 또는 30년 동안 나눠 내던 모기지 원리금을 40년간 걸쳐 내는 것이 이 상품의 주 내용이다.
융자 상환기간이 늘어나는 만큼 매달 내는 페이먼트 금액은 30년 고정상품보다 낮다는 것이 40년 고정상품의 가장 큰 장점이다.(도표 1, 2 참조). 반면 40년 고정상품에 적용되는 이자율은 30년 고정상품보다 높은 것이 일반적이고 융자상환 때의 총 이자금액을 비교하면 타 융자상품에 비해 매우 높은 것이 단점이다. 따라서 은퇴자금, 자녀들의 학자금, 기타 투자자금으로 사용될 수 있는 금액을 주택 융자의 이자로 지불해야 한다는 것이다.
예를 들어 20만달러짜리 주택을 10% 다운하고 구입할 때 융자 기간별 월 페이먼트와 이자 금액은 <도표1>과 같이 달라진다.
또 같은 조건으로 주택을 구입할 때 기간별 이자율을 현실적으로 차등 적용하면 월 페이먼트와 총 이자 금액은 <도표2>와 같다.
■변동 이자율 모기지(ARMs)
변동 이자율 융자는 일정기간만 이자율이 고정되고 이 기간이 끝나면 이자율이 조정되는 상품이다. 대개 융자 초기 6개월에서 10년간 15년, 30년 고정 이자율보다 낮은 ‘티저 금리’(Teaser Rate)가 적용되지만 이후부터는 매달, 매 6개월 또는 매년 이자율이 상향 조정되는 방식이다.
융자 초기 낮은 페이먼트의 혜택을 받기 위해 이자율 변동이라는 위험 부담을 안고 가야 한다는 것이 이 상품의 장점이자 단점이다.
대부분 티저 금리기간의 낮은 페이먼트만을 기대하고 주택을 구입하는데 이 기간 후 대출자의 소득은 제자리인 반면 페이먼트가 올라 어려움을 겪게 된다. 특히 융자 금액이 큰 점보 융자 대출자들은 상향 조정된 변동금리가 적용되는 순간부터 월페이먼트 금액이 치솟아 더 큰 어려움에 처하기도 한다.
티저 금리가 적용되는 기간과 해당 주택에서의 거주기간을 잘 고려하면 변동 이자율 상품의 혜택의 활용이 가능해진다. 주택융자 전문인 매리 투티키안은 “주택 구입 후 대부분 5~7년 정도 거주하는 것으로 집계된다”며 “만약 이 기간 내에 집을 처분할 계획이라면 굳이 이자율이 높은 30년 고정상품을 고집할 필요가 없다”고 말했다.
변동 이자율 상품의 이자율이 항상 상향 조정되는 것은 아니다. 만약 주변 금융시장 상황을 고려해 모기지 이자율이 내려갈 것이 확실시 된다면 변동 이자율 상품이 고정 이자율 상품보다 유리하다고 할 수 있다.
■이자만 내는 모기지(IO Mortgage)
융자 초기 첫 5~10년 동안 이자 금액만 내는 상품이다. 융자 초기 월 페이먼를 최대한 낮추기 위해 고안된 상품이다. 단시일 내에 부동산을 되팔아 매매 차익을 챙겨야 하는 부동산 투자자들이 주로 사용한다.
부동산이 처분될 때까지 소요되는 비용을 최소화해 매매 차익을 극대화하는데 이 상품이 적합하기 때문이다. 또 미래 소득이 인상될 것으로 기대되는 대출자들도 이자만 내는 모기지 상품을 통해 혜택을 받을 수 있다.
반면 이자만 내는 모기지 상품의 이자율이 대개 고정 이자율 모기지보다 높다는 점은 단점이다. 이자만 내는 모기지에 대한 연체율이 높아 은행들이 이들 상품에 높은 이자율을 적용하는 것이 일반적이다.
이밖에도 이자만 내는 모기지에 대해 다음과 같은 점들을 알아 두면 좋다. ▲이자만 내는 기간이 끝난 후에 월 페이먼트가 큰 폭으로 상승한다. 이 기간 후에도 여전히 이자와 원리금을 상환해야 하기 때문이다. ▲홈에퀴티가 쉽게 쌓이지 않아 재융자가 힘들다. ▲주택 가격 하락기라면 홈에퀴티가 많지 않아 주택 처분이 힘들고 따라서 모기지 원리금이 주택시세보다 높은 ‘깡통 주택’이 될 가능성이 크다. ▲총 이자금액 비용이 기타 모기지 상품보다 월등히 높다.
■변동 이자만 내는 모기지(IO ARMs)
이자만 내는 상품의 변형 모기지 상품이다. 융자 초기 일정기간 고정된 이자율이 적용돼 이자만 내는 것은 이자만 내는 모기지와 같지만 이후 일정기간은 이자율이 해마다 변동된다는 점이 다른 점이다.
예를 들어 첫 5년간은 고정된 이자율에 이자 금액만 내고 이후 5년 동안 매년 변동되는 이자율로 이자만 낸다. 반면 나머지 20년 동안은 매달 일정 금액의 원리금을 갚아나가야 하는데 이 기간 역시 이자율이 변동된다는 것이 큰 부담이다. 이 상품 역시 이자만 내는 상품과 같은 단점을 지니고 있다.
홈에퀴티를 쌓는데 시간이 오래 걸리고 변동 이자율이 적용되면서부터 페이먼트 부담이 커지기 쉽다.
