부동산 투자의 본질은 ‘브랜드’가 아니라 ‘공간의 범용성’과 ‘대체 가능성’에 있다. 최근 상업용 부동산 시장에서 은퇴 자금이나 안정적 수익을 원하는 투자자들이 가장 선호하는 매물은 단연 ‘유명 프랜차이즈가 입점한 단독 건물’이다. 대로변의 번듯한 외관과 대형 브랜드의 로고는 그 자체로 완벽한 안전자산처럼 보이기 때문이다. 그러나 상업용 부동산 전문가의 시각으로 볼 때, 이러한 STNL(Single Tenant Net Lease) 구조는 때로 투자자의 판단력을 흐리는 ‘가장 위험한 화장’이 되기도 한다.

▲‘브랜드’ 뒤에 숨은 신용의 실체
(Credit Risk)
많은 투자자가 건물에 걸린 로고만 보고 본사(Corporate)가 임대료를 보장한다고 믿는다. 하지만 실제 계약 주체는 본사가 아닌 가맹점주(Franchisee)인 경우가 대다수다. 가맹점주 개인의 신용도에 의존하는 계약은 브랜드의 명성과 상관없이 점주의 경영 상태에 따라 자산 가치가 급락할 리스크를 내포한다. 상업용 투자의 성패는 간판의 크기가 아니라, 임대차 계약서에 명시된 ‘임차인의 실질적 신용 등급’을 분석하는 것에서 시작된다.

▲‘범용성’ 부재가 불러올 막대한 TI 비용
(Adaptive Reuse)
상업용 부동산에서 ‘범용성(Versatility)’은 자산의 생명력과 직결된다. 쉽게 말해, 현재의 테넌트가 떠나도 “누가 와서 입어도 곧바로 어울리는 흰 티셔츠 같은 공간”인가를 따져야 한다. 특정 프랜차이즈의 매뉴얼에만 맞춰 지어진 ‘특수 목적 건물(Special Purpose Building)’은 해당 브랜드가 나가는 순간 거대한 공실의 늪으로 변한다. 드라이브 스루 구조나 독특한 외관을 일반 사무실이나 다른 업종으로 전환하기 위해서는 막대한 TI(Tenant Improvement, 임차인 개선 비용)가 발생한다. 배보다 배꼽이 더 큰 리모델링 비용은 투자 수익률(Cap Rate)을 단숨에 갉아먹는 치명적인 변수가 된다.

▲출구 전략의 부재: 캡 레이트
(Cap Rate)의 함정
단독 테넌트 건물은 ‘전부 아니면 전무(All or Nothing)’의 리스크를 가진다. 멀티 테넌트 빌딩은 한두 곳이 비어도 나머지 임대료로 버틸 수 있지만, 단독 건물은 임차인이 퇴거하는 즉시 수익률이 0%가 된다. 이때 가장 무서운 것은 재매각(Exit) 시점의 가치 하락이다. 테넌트가 없는 단독 상업 건물은 시장에서 급격한 캡 레이트 상승(자산 가치 하락)을 겪게 되며, 이는 투자자의 자본을 순식간에 잠식할 수 있다.

▲결국 부동산은 ‘땅의 가치’와 ‘공간의 유연함’을 사는 것
상업용 부동산 투자의 핵심은 현재의 화려한 간판을 보는 것이 아니라, 그 간판이 사라진 뒤의 ‘공간의 민낯’을 보는 것이다. 화장을 지운 공간 자체가 매력적인지, 어떤 업종이 담겨도 어색하지 않은 ‘깨끗한 그릇’인지를 살펴야 한다.
진정한 투자는 10년 뒤 그 간판이 바뀌었을 때도 여전히 누군가에게 꼭 필요한 공간으로 남을 수 있는 ‘대체 불가능한 입지’와 ‘유연한 구조’를 사는 것이다. 숫자로 포장된 수익률 너머, 공간이 가진 근본적인 자생력을 살피는 혜안이 필요한 시점이다.
문의 (703)928-5990

<승경호 The Schneider Team>