낮은 다운페이먼트로 주택융자를 신청하는 많은 이들이 FHA 정부융자가 더 유리한지 아니면 conventional 일반융자가 더 유리한지 최근 문의하곤 하는 데 오늘 지면을 빌어 간략히 정리해드리고자 한다.

딱히 둘 중에 어느 것이 더 좋은 프로그램이냐고 묻는다면 나의 답은 일단 conventional 일반융자가 정답이라고 말씀 드리고 싶다. 물론 예외도 있지만 말이다.

사실 최소 요구 다운페이먼트가 3.5%인 FHA 정부융자는 많은 장점을 가지고 있다. conventional 일반융자에 비해 이자율이 상대적으로 낮고, 크레딧에 차등적으로 이자율이 적용되는 일반융자와는 달리 어느 정도 나쁜 크레딧임(보통 640점 이상이면 차등 없이 같은 이자율을 받을 수 있다)에도 이자율과 또 모기지 보험율의 차등을 받지 않는다는 점(FHA 융자는 크레딧과 상관없이 똑같은 모기지 보험료율을 적용받는다), 그리고 허용되는 소득대비 부채비율이 높기 때문에 일반융자에 비해 같은 소득에서 더 많은 금액의 주택융자가 가능한 점 등이 장점이다.

뿐만 아니라 과거의 나쁜 기록(예를 들면 차압, 파산, 숏세일 등)을 갖고 있는 이들이 다시금 재기의 기회를 주택융자에서 얻을 수 있는 유예기간이 conventional 일반융자에 비해 짧다. 즉 낮은 크레딧 점수에도, 또 멀지 않은 과거의 나쁜 기록에도 불구하고 주택융자가 가능한 것이 가장 큰 장점일 수 있겠다.

그렇다고 좋은 점만 있는 것은 아니다. FHA 정부융자의 단점이라면 무엇보다도 비용이 많이 든다는 점과 그리고 한번 들면 쉽게 없앨 수 없는 모기지 보험이다. 일반융자와는 달리 FHA 정부융자에는 기본적으로 융자금액의 1.75%가 보증수수료로 발생한다. 대다수의 낮은 다운페이먼트 옵션으로 주택융자를 얻는 이들에겐 사실 전체 융자금액의 1.75%라는 것은 상당히 큰 부분이다.

통상 3.5% 다운을 하고 융자를 얻는 이의 입장에서 보면 다운하는 돈의 절반정도를 추가로 보증수수료로 지불해야하는 부담이 생긴다. 물론 이러한 보증수수료를 융자금액에 올려서 받을 수 있기 때문에 실제로 클로징 시에 직접 가지고 와야 하는 돈이 그만큼 늘어나는 것은 아니지만 보증수수료만큼 늘어난 대출금을 결국 내가 갚아야할 비용이 되므로 당장의 부담으로 작용하지는 않지만 결국 비용이 늘어난다는 점은 꼭 명심하시길 당부 드린다. FHA 정부융자의 또 다른 단점은 바로 재융자를 하지 않고서는 쉽게 없앨 수 없는 모기지 보험이다.

이에 반해 일반융자는 크레딧과 다운페이먼트에 따라 여러 가지 차등이 있는 터라 특히 크레딧 점수가 높고 소득이 충분히 안정적인 경우 월등히 장점이 많다. 최소로 요구되는 다운페이먼트가 3%부터인 conventional 일반융자는 무엇보다 비용적인 측면에서 많은 장점을 갖고 있다. 낮은 다운페이먼트임에도 FHA 정부융자처럼 어떤 보증수수료가 없다. 물론 크레딧과 다운에 따라 차등이 있긴 하지만 모기지 보험료율도 크레딧이 우수한 고객의 경우 FHA 정부융자에 비해 낮을 뿐 아니라 FHA 정부융자와는 달리 재융자하지 않고도 언제든지 모기지 보험료를 없앨 수 있는 옵션을 갖고 있다는 점, 또한 크레딧이 높은 경우 모기지 보험을 은행이 대신 내주는 LPMI(Lender Paid Mortgage Insurance) 옵션이 가능하다는 점이 conventional 일반융자의 장점이다.

정리를 하자면 낮은 크레딧 그리고 조금은 부족한 듯한 소득에서 FHA 정부융자가 유리한 경우도 있겠지만 통상 크레딧이 우수한 경우 낮은 다운페이먼트에도 불구하고 상대적으로 낮은 APR, 즉 저렴한 비용이 장점인 conventional 융자가 FHA 정부융자 보다는 더 나은 선택인 경우가 많다는 점을 알고 스스로에게 가장 적합한 프로그램을 잘 선택할 수 있는 지혜로운 여러분들 되길 바란다.
문의 (703) 868-7147

<배준원 Vice President Greenway Home Loans>