오는 8월부터 집을 구입할 때에 바이어 에이전트의 커미션을 바이어가 직접 지불하는 시스템이 본격적으로 시장에 적용이 된다. 셀러는 엘에이와 오렌지 카운티 기준으로 시장에서 통용되고 있는 집가격의 2%~2.5% 리스팅 에이전트 비용만 부담하고 집을 팔 수 있게 되고, 바이어 입장에서는 셀러가 지금까지 부담해 온 바이어 에이전트 비용을 부담해야 한다.

지금 이 바이어 에이전트 계약관계는 완전히 새로운 시장이기 때문에 바이어가 최소 3군데 이상의 브로커에 연락을 하여 경험과 그 비용을 비교 확인하실 것을 추천드린다. 집 구입 경험이 없는 분이나 모빌홈과 같은 특수한 주택을 거래해야 하거나 온라인상에서 집을 찾기 어려우신 분이라면, 2%~3%의 비용을 지불하시는 풀서비스 바이어 에이전트 계약을 하셔야 할 것으로 보인다. 집 구입 경험이 많이 있는 분이라면 오픈하우스 방문하고 온라인상에서 집 매물을 확인하고 오픈하우스 방문하여 집을 고르는 일을 직접 한 후에 딜을 하고 서류절차 과정을 도와 주는 바이어 에이전트를 1%~1.5% 대로 딜을 하셔서 구할 수 있을 것으로 예상하고 있다. 브로커에 따라서는 1% 이하나 만불 이하의 고정된 금액으로도 바이어 에이전트 계약을 하는 회사가 생길 것이다.

에이전트 없이 집을 직접 구입할 수 있는가 라는 질문을 여러 번 받았는데, 온라인상에서 집을 찾고 방문하고 결정하는 것까지는 직접할 수 있지만, 구입계약서를 쓰고 가격조정을 하고 에스크로중에서 인스펙션, 타이틀 확인등 여러가지 과정 때문에 바이어 에이전트 또는 변호사의 도움이 대부분의 부동산의 거래에서는 필요하다.

집을 구입할 때에 부동산 에이전트의 도움을 받는 것이 도움이 되는 여러가지 이유중의 하나는 CAR (California Association of Realtor) 에서 제공하는 집구매 계약서(residential purchase agreement 약칭 RPA) 를 사용할 수 있기 때문이다. 오퍼서류라고 알려져 있는 이 RPA 를 통해서 바이어와 셀러는 서로의 이해관계를 조정하고 계약을 한다. 바이어 에이전트가 없으면 리스팅 에이전트한테 RPA 를 써 달라고 하거나, 집가격과 에스크로 기간등 모든 구입관련 내용이 포함된 의향서 (LOI )를 대신 보내야 한다.

RPA, 즉 오퍼 내용에는 가격, 융자액수, 디파짓, 홈 인스펙션, 융자, 집감정평가 등의 각종 컨틴전시 (Contingency), 타이틀 보험, 에스크로비용, 트랜스퍼택스, HOA 관련비용 등 셀러와 바이어 비용 분담등이 포함 된다. 여러 오퍼가 몰리는 상황에서는 셀러의 요구와 바이어의 이해를 빠르게 맞춰 나가야 집을 잡으실 수 있는데 바이어 에이전트가 없는 상황이라면, 직접 RPA 내용을 변경해 가면서 딜을 해야 한다. 많은 오퍼 경험이 있는 에이전트들도 어려운 과정을 직접 해결해야 하는데, 즉 집가격을 어느 수준까지 올려야 하는지 여부, 컨틴전시 날짜를 줄인다거나, 일부 삭제하거나, 셀러가 원하는 특별한 조건을 리스팅 에이전트에 연락해서 직접 알아 내야 한다.

에스크로 진행 과정에서 셀러쪽과 타이틀 보험회사에서 보내온 디스클로저 서류와 pre-lim 타이틀 리뷰해야만 한다. 따라서 집 구입 과정에서 거래 경험이 많은 내 편에서 일하는 바이어 에이전트가 필수이다.

한편, 주거용 유닛을 제외한 상업용 부동산의 경우 이번 NAR 커미션 관련 소송과 상관없이 대략 커미션 3%-5% 에서 거래가 되고 있고, MLS 시스템에서 리스팅 되고 있지 않는 다면 이번 협의안에는 영향을 받지 않을 것이다. 즉, 바이어 에이전트 비용을 여전히 셀러가 부담을 하는 기존 형태로 비즈니스 거래나 토지 거래 부동산 거래의 경우에도 변화가 크지 않을 것으로 보고 있다.

남가주 평균 가격의 주택인 90만 달러짜리 주택에서는 셀러는 중개 수수료로 4만 5천불 정도를 지불하고 있는데 이 수수료는 1만3천5백 불에서 2만2천5백 불 사이로 감소될 것으로 예견하고 있다.

문의 (213)626-9790

<해리 정 한바다 부동산 대표>