한동안 지지부진하면서 여러 경제전망을 불안하게 만들었던 미국의 부채한도 상향협상이 마침내 타결되었다는 소식이 전해온다. 참으로 다행이 아닐 수 없다.
그도 그럴 것이 이런 불안정한 형국이 이어지면서 급상승한 이자율과 급등락을 반복하던 주식시장이 전반적인 투자심리를 얼어붙게 만들었다는 총평이 지배적이었기에 메모리얼 데이 연휴를 지나는 동안 들려온 부채한도 협상이 잠정적으로 이뤄졌다는 소식은 그 어느 때보다 더 반갑게 다가온다.

물론 최종 의회의 표결 통과가 이뤄져야 하긴 하지만 지난 2주간 치열했던 막후의 모습들과 혼란스러움으로부터 벗어날 수 있다는 것만으로도 참으로 다행이 아닐 수 없다.
이자율이 안정되면서 이제 금리인상의 끝이 보인다고 할 때 즈음 다시 찾아온 새로운 걱정거리(?), 바로 전 세계에서 가장 강력하고 안전하다고 여겨졌던 미국이라는 나라의 디폴트 우려라는 다소 쉽게 이해하기 힘든 뉴스로 인해 경제전반의 모든 지표들이 얼마나 불안정하게 움직였던가.

이제는 끝났겠지 했던 금리인상의 기조가 다시 6월에 한 번 더 인상하지 않을까하는 전망이 지배적으로 바뀌면서 다시 급등한 이자율은 시장을 혼란스럽게 만들었다. 그럼에도 불구하고 사상초유의 매물부족현상으로 인해 여전히 치열한 현 주택시장을 보고 있자면 마치 딴 세상을 지켜 보는듯하다.
이렇듯 치열한 주택시장에서 사실상 바이어들을 보호해주는 장치라고 할 수 있는 여러 컨틴전시들을 다 빼고 이뤄지는 계약이 대세인지라, 지금 같은 시기에 사전승인의 중요성은 아무리 강조를 해도 지나침이 없을듯하다.

시장이 이럴수록 특히나 소비자의 융자자격을 증명해주는 단계라고 할 수 있는 사전승인 심사를 소홀히 하지 않아야하는데, 여기서 주의해야 할 점은 바로 pre-approval 과 pre-qualification을 혼동하지 말아야한다는 것이다.
단순히 융자신청인의 자격여부를 가늠한다고 할 수 있는 pre-qualification을 사전승인 심사와 혼동을 많이 하곤 한다. 일반적으로 융자신청인의 크레딧, 인컴, 자산 및 모든 해당 관련문서들을 리뷰하고 정확히 융자가 나올 수 있는지, 또 어떤 문제점들은 없는지를 분명히 구분해주는 사전승인(pre-approval) 심사와는 달리, pre-qualification은 융자신청인의 대략적인 융자가능여부를 알려주는 수준 정도로 이해를 하는 게 맞다고 본다.

즉 pre-qualification은 융자신청인이 대략 어느 정도 수준의 융자금액을 얻을 수 있다는 정도의 답이므로, 지금 같은 치열한 주택시장에서 바이어를 보호해주는 여러 장치들을 다 뺀 상황에서 단순히 대략 어느 정도 융자가 가능하다는 판단만으로 일을 진행하다가는 낭패를 보기 십상이다.
따라서 지금 같은 시기에는 보다 더 치밀한 사전 스크린 단계를 거치는 것이 소비자 스스로를 지키는 방법이다.

아직도 많은 이들이 pre-qualification 단계만 거치고도 본인 스스로 충분히 문제없이 융자를 얻을 수 있다고 자신하는데 참으로 위험한 발상이다.
주택융자 심사과정은 사실상 문서로 은행과 나누는 대화라고 이해하면 된다. 우리가 일상적으로 판단하듯이 이 정도면 괜찮겠지가 아니라 정확히 해당 문서를 가지고 읽고 판단하므로 그 과정을 정확히 거치지 않고 진행하는 것은 참으로 어리석은 행동이다.
지금처럼 바이어를 보호해줄 수 있는 컨틴전시 없이 이뤄지는 계약에서는 만에 하나 문제가 발생했을 때 모든 부담은 고스란히 바이어의 몫으로 돌아간다.

따라서 단순히 바이어의 융자가능성을 확인하는 pre-qualification을 넘어서 정확한 자료를 바탕으로 점검하는 pre-approval을 통한 더 엄격한 사전 스크린 단계가 결국 소비자로 하여금 스스로의 리스크를 줄여주는 안전장치로 작동하게 될 것이다.
문의 (703) 868-7147

<배준원 / Vice President Greenway Funding Group>