워낙에 불확실성을 살아가고 있는 지금, 많은 이들이 곧 다가올지 모를 리세션에 대한 두려움 때문일까? 만일을 대비한 여유자금을 마련하고자 하는 움직임이 최근 부쩍 눈에 뛴다.
보통 부동산 가격이 많이 상승하면 그에 따른 상승분의 에쿼티를 활용해서 캐시아웃 재융자 수요가 늘어나는데, 한동안 급상승한 이자율 때문인지 캐시아웃 재융자에 대한 수요는 사실상 자취를 감춘듯하다.
아무래도 지난 저금리시대에 폭발적인 수요의 재융자 러시로 인해 대다수의 가정들이 이자율을 많이 낮췄기 때문이리라. 해서 낮은 이자율의 기존 모기지는 그대로 놔둔 채 상승한 주택가격으로 인한 에쿼티만을 추가 활용하는 2차모기지 수요가 늘어나는 추세인데, 특히 불경기를 대비해서 미리 여유자금을 준비해두고자 한다면 2차 모기지 상품의 대표주자라고 할 수 있는 ‘홈 에쿼티 라인 오브 크레딧’을 활용하는 방안을 추천한다.
HELOC(Home Equity Line of Credit)은 문자 그대로 해당 주택을 담보로 잡은 마이너스 통장 같은 개념으로 이해를 하면 될 듯하다. 통상 주택 가격의 최대 90%까지 대출 받을 수 있는 한도를 잡고 여기서 우선순위에 있는 기존 모기지 금액을 뺀 나머지 금액을 가용할 수 있는 대출 라인으로 산정한다. 그리고 산정된 라인 금액 한도 내에서 원하는 만큼 사용할 수 있고 사용된 금액 만큼에 대해서만 이자를 지불하는 시스템의 대출 상품으로 이해하면 되겠다.
예를 들어 현재 시장가격이 60만불하는 주택에 기존 모기지가 약 30만불 남아있는데 비상자금으로 HELOC(Home Equity Line of Credit)을 신청한다면 현재 집 가치를 기준으로 볼 때 최대 24만불의 라인 오브 크레딧을 가용할 수 있게 된다. 현재 주택가치인 60만불의 90%, 즉 54만불에서 기존 모기지 30만불을 제하고 남은 금액인 24만불이 추가로 가용할 수 있는 에쿼티 한도가 되는 셈이다.
물론 추가로 에쿼티를 활용하는 한도와 승인여부는 해당 신청인의 크레딧 및 인컴이 충분한지를 검토한 후, 또 해당 주택이 충분한 담보가치가 있는지를 검증한 후에 승인이 가능함은 물론이다. 과거처럼 무조건 에쿼티를 활용할 수 있도록 은행이 에쿼티 라인을 남발했었던 시기랑은 분명 차이가 있다.
이제는 꼭 갚을 수 있는 능력을 검증한 후에 그 한도를 허용하기 때문이다. 다만 최근 부동산 가격의 상승으로 인해 각 주택마다 늘어난 에쿼티를 그동안 많이 오른 이자율 때문에 쉽게 활용하지 못하는 아쉬운 부분을 이러한 2차 모기지를 통해서 활로를 찾을 수 있는 점, 혹시나 앞으로 다가올지 모를 불경기를 대비한 방책으로 고려해볼 수 있으리라 생각한다.
홈 에쿼티 라인 오브 크레딧의 가장 큰 장점은 사용한 만큼만 이자를 지불하는 점이므로 만일을 대비한 라인을 오픈하더라도 당장 라인을 사용하지 않는다면 페이먼트가 발생하지 않는다는 점이다. 혹시 다가올지 모를 리세션의 우려를 대비하기 위해 저축을 늘리고 비상금을 준비해두는 자세가 꼭 필요하다. 뿐만 아니라 만일을 대비해 추가로 비상자금을 운용할 수 있는 준비 또한 필요할 것이다. Emergency fund라 함은 긴급하게 사용할 돈을 미리 준비해두는 것이다.
항상 우리가 무언가 급박하게 필요할 때 해법을 찾고자 애를 쓸 때가 많은데, 사실 대출에 있어서는 막상 내가 자금이 정말 필요한 힘든 시기에는 대출을 받기가 어려운 게 사실이다. 은행은 항상 고객의 필요함을 앞서서 은행입장에서 대출을 갚을 수 있는 능력이 충분한지를 먼저 검증하기 때문이다.
만일 불경기에 대한 우려가 있다면 불경기가 다가오기 전, 지금은 아무런 문제가 없다고 생각이 들 때가 불확실한 미래를 대비해야하는 적기임을 잊지 말아야한다. 주말에 불어 닥칠 태풍을 대비해서 주중에 미리미리 창문이며 지붕을 점검하는 지혜가 필요한 것처럼 말이다. 뒤늦게 주말에 태풍 한복판에서 비바람을 맞으면서 지붕이나 창문을 수리해야한다고 야단법석을 떠는 우를 범할 수는 없지 않은가? 항상 한발 앞서서 미리 대비책을 세우고 준비하는 지혜로운 소비자의 자세를 기대한다.
문의 (703) 868-7147
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배준원 / Vice President Greenway Funding Group>
