부동산 투자의 목적은 투자 기간과 같이 연동된다. 장기투자와 단기투자로 나눠지게 되고 시세 차액이 중점인지 수입률이 중요한지 다시 질문을 하게 된다. 대부분의 투자자와 상담을 하게 되면 이 부분에서 서로의 견해차이가 생긴다.
단기투자인 경우는 시세 차액에 의한 수입을 목적으로 하는 경우가 대부분이며 장기투자인 경우는 보유기간 동안에 생기는 수입률을 목적으로 하는 경우가 대부분이다. 다시 말씀드리면 단기투자는 단시간에 생기는 개발, 업그레이드, 임대료 상승, 도시 계획 등의 이유로 가치가 상승하면서 매각을 통한 수입이 우선인 경우다. 이에 비해 장기투자는 오랜 기간 동안의 통상적인 임대료 상승과 장기간의 개발계획, 안정적인 수입을 우선으로 한다.

예를 들어 좋은 위치에 있는 허름한 빈 건물을 구입해서 새롭게 현대식으로 단장을 해두었다. 그리고 며칠 만에 유명회사인 애플에서 전시장으로 쓰겠다고 연락이 와 고액의 임대료와 장기간의 임대를 약속했다고 한다면 허름한 빈 건물은 짧은 시간에 총 순수 이익금 비율에 의해 부동산 총 자산가치는 몇 배나 오를 수 있다. 단기투자의 좋은 사례다.
장기투자의 예를 들면 대학교 주변 도시인 경우 많은 상점들이 주변이 있을 것이고 유흥시설이나 교육관련 시설들이 즐비한 반면 대학 기숙사는 항상 필요하고 또 학생들은 대부분 기숙사보다는 개인 숙소를 선호하는 경향이다.

그래서 주변 임대 아파트 단지는 학생들로 붐비는 것이 당연하다. 만약 그 임대아파트를 투자용으로 구입하여 학생들에게 임대 아파트로 제공한다면 대학에서 교육을 계속 제공하는 동안에는 항상 임대 아파트는 필요할 것이다. 하지만 대학주변으로 구성된 도시는 큰 인구 밀집이 이루어지지 않을 것이고 법규에 따라 임대료 상승폭은 낮기 때문에 시간이 지나도 시세가치는 크게 상승하지 않을 것이 분명하다. 그러나 장기간 학생들의 유입은 계속 있을 것이기에 장기투자로는 적합한 예라고 할 수 있다.

시세 차액 즉 구입 시의 가격보다 미래에 매각가격이 월등히 큰 곳은 수입률이 낮다는 것이 일반적이다. 대표적인 예로 밀도가 높은 도시중심, 워싱턴 DC의 조지타운이나 뉴욕의 맨하탄, 샌프란시스코 다운타운 등이 있다. 반면 도심에서 벗어나 외곽으로 나가게 되면 매물의 수입률은 가치 대비 상당히 커진다. 하지만 시간이 지나 매각 시에는 구입 시의 가치보다 큰 차액이 없는 경우가 대부분이다. 그래서 투자가는 어느 쪽에 더욱 관심이 있는지 선택을 해야한다. 특히 워싱턴 근교, 버지니아, 메릴랜드의 투자 매물은 495번의 벨트웨이를 기점으로 거리에 따라 시세와 수익률이 크게 달라진다는 것은 이미 확인된 사실이다.

여전히 많은 분들에게는 어떤 투자를 해야 할지 막연할 수 있다. 주택, 상업, 공장, 사무실 등 투자 매물에 대한 관심은 충분한 상담을 통해 투자자의 적성에 어떤 것이 적합한지 또 재정 상태도 함께 면밀히 검토해서 좋은 선택을 하는 것이 좋을 것이라 판단된다.
문의 (703)928-5990, (703)214-5100

<승경호 / The Schneider Team>