최근 이자율의 급격한 상승으로 인해 재융자 수요는 거의 시장에서 자취를 감추게 되었다. 지난 몇 년 동안은 사실 낮은 다운 페이먼트로 주택을 구입한 많은 이들이 주택구입 후에 어느 정도 집값 상승이 이뤄지고 나면 그동안 이어져온 저금리 덕분에 재융자를 통해서 더 낮은 이자율로의 전환함으로 페이먼트를 줄이는 혜택을 누려왔다.
뿐만 아니라 상승한 부동산 가격으로 인해 늘어난 해당주택의 에쿼티를 활용하는 차원에서 처음 주택구입시 얻은 융자에서 발생해왔던 모기지 보험을 없앰으로 인해 한층 더 페이먼트를 낮추는 일거양득의 혜택을 누리곤 했었다.

이제는 이자율이 많이 올라서 최근 주택을 구입한 이들 중 낮은 다운 페이먼트로 모기지 보험을 함께 납부하고 있는 이들의 경우는 주택구입 시기보다 훨씬 올라간 이자율 때문에 재융자의 꿈은 물 건너간 셈이 되었다. 하지만 현재 갖고 있는 낮은 이자율을 그대로 유지하면서 현재 납부하고 있는 모기지 보험을 없앨 수 있다면 그 또한 지금의 불안정한 경제지표 속에서 가계재정에 도움이 되는 길이리라 생각한다.
일반적으로 20% 미만의 다운 페이먼트를 하게 될 때 발생하는 모기지 보험은 융자 프로그램에 따라 상환기간이나 납부방식에 차이가 발생한다. FHA 정부융자가 아닌 일반 Conventional Mortgage에서는 일정기간이 지나거나 또는 일정조건에 충족되면 모기지 보험은 없앨 수 있다. 오늘은 지면을 통해서 모기지 보험을 없앨 수 있는 방법을 소개하고자 한다.

우선 모기지 보험이란 통상 20% 미만의 다운 페이먼트를 하고 대출을 받을 때 발생한다. 일반적으로 대출은행 입장에서 100을 기준으로 주택의 담보가치를 판단할 때 80까지는 안전자산으로 그리고 나머지 20을 불안전 자산으로 판단하므로 안전자산으로 분류된 80까지는 대출을 해주는데 큰 무리가 안 따르지만 이를 초과하는 대출을 할 때 바로 이 불안전한 자산에 대한 부분을 담보하고 보장해줄 안전장치로 대출은행을 보호해주면서 동시에 대출 신청자의 대출을 도와주는 것이 바로 모기지 보험이다.

따라서 어느 시점에 안전자산으로 분류된 80까지만 대출한도가 남을 경우 은행은 모기지 보험의 필요성을 더 이상 못 느끼게 되므로 모기지 보험을 없애줄 수 있는 것이다. 모기지 보험을 없애는 방법은 크게 총 3가지가 있는데 첫째는 일정기간이 지나면 자동적으로 없어지는 방식이다. 통상 주택융자를 시작한 시점에서 매달 갚아나가는 원금이 줄어나가는 시간과 비례해서 주택 구입 기준 가격을 100으로 볼 때 78에 도달하는 시점에 자동적으로 모기지 보험은 없어지게 설계되어있다.
두 번째로는 주택구입시 구입가격기준으로 80에 도달할 시에 대출은행에 직접 모기지 보험을 없애달라고 요청할 수 있다.

마지막 세 번째 방법은 현재 상승한 부동산 가격기준으로 늘어난 에쿼티를 활용해서 모기지 보험을 없애는 방법이다. 예를 들어 주택구입시기에 가격은 50만불이었지만 지금 부동산 가격 상승으로 인해 현재 시장가격이 60만불로 상승했다면 이로 인해 발생한 에쿼티를 활용하는 방법이다. 즉 지금 시장 가격인 60만불을 기준으로 80%인 48만불 미만으로 모기지가 남았다면 해당 모기지 은행에 모기지 보험을 빼달라고 요청할 수 있다. 다만 이 경우는 해당주택의 현재 시장가격에 대한 판단을 해당 모기지 은행에서 고용하는 주택 감정사를 통한 감정가격을 기준으로 판단하게 되므로 감정비용이 추가로 발생하게 되고 또한 우리의 기대만큼 감정가격이 후하게 나오지는 않는다는 점 인지하고 진행하면 실수가 없을 것이다.

갈수록 물가가 치솟고 모든 비용들이 늘어만 가는 작금의 상황에서 지금 내가 납부하고 있는 모기지 보험을 없애고 또 그로 인해 주택비용을 조금이라도 더 줄일 수 있는 혜택을 많은 분들이 누릴 수 있기를 기대한다.
문의 (703)868-7147

<배준원 / Vice President Greenway Funding Group>