요즘같이 커머셜 빌딩의 주인이 많이 바뀌는 시절은 없었던 것 같다. 커머셜 마켓은 그린 라이트, 호황이다. 경기가 좋을 때는 커머셜 주인들이 그 건물을 팔 이유가 거의 별로 없었다. 근데 요즘은 커머셜 주인들의 희비가 엇갈리는 혼돈의 시대가 되면서 그 어려움을 견뎌낸 사람들과 그 어려움을 견뎌내지 못한 사람들은 그것을 처분할 수밖에 없다.
살 만한 물건들이 마켓에 나오니 그것을 사기 위해 본인이 갖고 있는 커머셜을 팔면서 텍스 내는 것을 다음으로 유보하기 위해 1031 exchange로 더 큰 덩치의 큰 커머셜을 내 것으로 만들어 가고 있다. 이것은 일종의 도미노 현상같이 한명이 물건을 사기위해 갖고 있던 것을 파니, 또 다른 사람에게 그 커머셜을 살 수 있는 기회를 주게 되고 또 그 사람은 본인이 갖고 있는 것을 파니, 커머셜 매매가 계속 연결되고 있는 실정이다. 위기 속에 기회가 있다는 말은 여기에 부합되는 것 같다.

위기가 없다면 갖고 있던 물건들을 팔 이유가 없고, 살만한 물건도 마켓에 나오지 않는다. 그러나 이렇게 혼돈의 바람이 불면서 도미노 현상에 의해 건물 주인들이 하나, 둘씩 바뀌어 가고 있다.
커머셜뿐만 아니라 주택의 경우에도 렌탈 프로퍼티를 갖고 있던 많은 사람들도 테넌트들에게 집을 팔 거니까 이제 더 이상 렌트 재계약을 안 해 준다고 하면서 나가 달라고 통보하고 있다. 이것은 집주인들이 물 밑에 잠겨있던 집이나, 또는 집값이 이렇게 높이 받을 수 있는 기회가 과연 내년에 또 온다는 보장이 있을까 하니 일단은 이 기회를 놓치지 말고 팔아야겠다고 생각하는 것이 지배적이다.

근데 팔고 나서 그 동안 렌트 집으로 텍스 공제를 받던 것을 다 내야하니 이를 유보하기 위해 1031 exchange로 사이즈를 줄이거나 혹시라도 있을 불경기에 가장 리스크가 낮은 부동산으로 갈아타려고, 보통사람들이 살기 좋은 가격에 경기를 별로 타지 않는 지역의 매물을 알아보는 사람들이 제법 많다.
요즘처럼 1031 exchange를 하는 사람들이 많기는 처음이라고 변호사 사무실에서 얘기한다. 보통 1031 exchange는 45일 안에 물건을 찾아서 계약을 체결해야 하고 6개월 안에 클로징을 해야 한다고 생각해 이자율이 비싼 시기에 비싼 가격에 집을 산다는 것은 과연 투자 계산이 맞는 건가 어떤 가 견주면서 망설이는 분들이 많다.

제가 추천하는 것은 일단 팔 때 1031 exchange를 한다고 하고 만약에 마음에 드는 물건이 없어서 1031 exchange를 안 하게 되면 처음에 지불한 몇 백 달러의 1031 exchange 비용만 썼다고 생각하면 된다.
큰 것을 팔고 작은 것 두 개를 사려고 했는데 한개 밖에 못 찾았다면 하나만 1031 exchange로 처리하고 다른 하나에 대해서만 텍스를 내면 된다. 또 45일 안에 물건을 계약해야 하는데, 여기에도 제도의 유연성이 있다. 원래는 45일 안에 해야 하지만 그것이 꼭 클로징까지 갈 수 있는 것도 아니니, 일단은 45일 안에 관심 있는 매물을 주고, 6개월 전까지만 계속 관심 있는 물건들을 바꾸어 나갈 수 있다. 그리고 6개월 안에 클로징을 해야 한다.

그래서 지금 사람들은 여름에 이자율 변동도 있을 수 있고, 집값도 변동이 있을 수 있으니 좀 지켜보자는 자세로 열심히 계속해서 마음에 드는 것을 찾을 때까지 발품을 팔며 열심히 1031 exchange 물건들을 찾고 있다.
문의 (703) 975-4989

<수잔 오 / 자이언트 부동산 대표>