우리가 모두 아는 사실이지만 항상 ‘이 세상에는 오르막이 있으면 내리막이 있다’는 것을 이번 이자 상승으로 다시 한번 느끼게 되었다. 2019년부터 조금씩 떨어지던 이자가 2020년 코로나 팬데믹으로 바닥으로 떨어지면서 지난 2년 남짓 소규모 재융자 붐이 일었다.
2019년 4% 중반이던 이자가 3% 대로 떨어지더니 2020년 중순 2.5%라는 바닥을 찍고 3% 초반을 유지하다 2022년이 시작되면서 급격히 오르더니 이제 드디어 4.5%를 넘겼다.
재융자 신청건수도 급격히 줄어 2019년 수준으로 떨어졌다. 하지만 특이한 점은 아직 주택 가격은 매물 부족으로 과열 현상을 보이며 리스팅 가격보다 더 높게 오퍼하지 않으면 거래가 성립되기 어려운 실정이다.
이제 앞으로는 모기지 이자에서 주류를 이루던 30년 고정이자 프로그램이 상대적으로 이자가 저렴한 15년 고정이나 30년 프레임으로 융자를 하지만 고정기간이 5년, 7년인 하이브리드 융자가 옵션이 될 전망이다.

부동산 융자 시장도 줄어든 고객으로 경쟁이 심화되면서 한 푼 이라도 더 낮은 이자와 비용을 요구하며 쇼핑하는 고객으로 인해 힘들어질 것이 명약관화 하다. 하지만 현재 이자인 4.5% 이자도 아직 높다고는 볼 수 없다.
필자가 융자를 시작한 1990년초 30년 고정 모기지 이자는 9%였고 이것이 7%로 내리면서 한동안 재융자 붐이 있었다. 보통 모기지 이자가 1% 오르면 집 가격이 10% 떨어져야 내야하는 페이먼트가 거의 같아진다. 즉 다시 말하면 이자가 오르면 집을 구입할 능력이 있는 사람이 그만큼 줄어든다는 것이다. 아직 집가격은 과열되어 있으나 앞으로 모기지가 더 오른다면 서서히 집값 열기도 식을 것으로 전문가들은 예상하고 있다.
그렇다면 이자는 왜 올랐나? 주된 원인은 인플레이션에 의해서이다. 보통 정부는 2%대 이하의 인플레이션이 건강한 인플레이션이라고 하는 데 2021년 인플레이션은 전년도 3.1%에서 4.7%로 올랐다. 더우기 2022년이 시작되면서 지난 2월 인플레이션은 7.9%를 기록했다.
이는 쉽게 말하면 물가가 7.9% 올랐다는 뜻이다. 전문가들은 코로나로 인한 경기 부양책으로 정부가 돈을 너무 풀어서 인플레이션이 왔다고 한다. 정부는 지난해 부터 테이퍼링으로 채권을 사들이는 것을 줄여왔다.
즉 정부가 채권을 사들이면서 돈을 푸는 정책을 그만 두어 시장에 돈을 줄이면서 인플레이션을 잡으려 해 온 것이다. 또한 지난 3월 중순 연방금리 0.25% 인상을 단행했고 올해 7번 더 올리겠다고 공언했다. 이것이 이자가 올라간 주된 이유이고 또 하나는 지난달 시작된 러시아와 우크라이나의 전쟁도 인플레이션에 일조하고 있는 것이 사실이다.

인플레이션은 모든 사람에게 고통을 준다. 그중에서도 연 소득 4만달러 이하인 저소득층에게는 아주 치명적이다. 현재 모든 그로서리를 포함한 모든 물가가 7% 올랐고 특히 개스값은 갤런당 6달러, 집 가격, 랜트비 등등 안 오른 것이 없다.
인플레이션도 결국 수요와 공급의 문제인 듯하다 누군가 더 잡으려 하니 모자란 것 아닌가?