거주 목적으로 주택을 구입하거나 투자 목적으로 수익성 부동산의 구입을 생각하거나 부동산의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소는 위치(location)이다.

콘도나 타운홈, 그리고 단독 주택등 거주 목적의 주택의 경우에는 주위에 비슷한 조건의 집이 팔린 것을 비교하여 가격이 결정된다.

그리고 인컴 유닛이나 아파트를 비롯한 수익성 부동산을 구입하는 투자자들은 건물 매입에 앞서 매년 얼마나 수익을 올릴수 있는지를 가장 중요한 요소로 생각한다. 이 때 같은 수입이라도 부촌에 위치한 부동산은 상대적으로 떨어지는 지역에 있는 인컴 유닛보다 훨씬 높게 가격이 형성된다.

연수입을 계산할 때 쓰이는 여러가지 방법이 있고 그 중 가장 많이 쓰이는 것이 캡(CAP Rate) 을 산출해 내는 것이다. 캡은 투자 부동산의 가치를 평가하는데 사용되는 수치인데, 바이어가 사려고하는 부동산으로 부터 매년 들어오는 순수입을 그 부동산의 매입가격으로 나눈 수치로 부동산의 연간 순수익율이다.

즉 캡(Cap)은 부동산을 통해 들어온 일 년 동안의 모든 수입에서 재산세등의 세금과 화재, 지진, 홍수등의 건물보험과, 건물의 유지, 보수에 필요한 관리비등, 모든 비용을 뺀 것이 연 순수입이며 이 것을 구입가격으로 나눈 것이다.

이렇게 부동산 투자에서 캡은 바이어는 물론이고 융자를 할 때 은행에서 부동산의 가치를 결정하는 감정에도 부동산의 수익성을 평가하기 위해 가장 널리 쓰이는 수치이다. 한 편 수익성 부동산의 평가에 흔히 쓰이는 또다른 수치로 GRM (Gross Rent Multiplier)이 있는데 GRM은 부동산의 가격을 일 년 총수입(Gross Income)의 몇 배로 할 지 정하는 지의 배수를 뜻한다.

예를 들어 일년에 렌트 수입이 12만달러인 아파트의 가격이 180만달러라면 이 아파트의 GRM은 15가 된다.

그리고 일 년 렌트 12만달러에서 비용 4만달러를 뺀 순수입이 8만달러일 때, 순수입 8만달러를 180만달러로 나눈 후 100%을 곱하면 캡(Cap rate)이 4.4%이 되는 것이다. 그렇다면 투자자가 실제로 투자한 돈에 대한 회수율(cash on cash return)은 어떻게 되는 것일까?

위에서와 같이 180만달러짜리 아파트를 구입할 때 다운페이가 70만달러라면 이 70만달러에 대한 투자율을 말한다. 이 것은 총수입에서 경비와 융자 상환액을 뺀 실제 수입을 다운페이로 나눈 것이다. 이 경우에는 융자액과 이자율에 따라 결과가 달라지므로 Cap Rate보다는 수익률의 차이가 많이 날 수 있다.

그러나 투자부동산 구입의 가장 중요한 척도가 되는 Cap Rate은 구입한 후의 부동산 가격 변화를 생각하면 큰 의미가 없어진다. 그러므로 부동산 투자는 매년 들어오는 임대료 수입도 중요하지만 앞으로 얼마나 값이 올라가느냐도 중요하다.

일반적으로 Cap Rate이 낮은 매물은 건물이 비교적 새 것이고, 안정적인 테넌트가 들어 있는 경우가 많아 건물에 대한 가치 상승이 시간이 지남에 따라 높아지는 경우가 많다. 그러므로 현명한 투자가는 부동산 투자가 주는 대표적인 4가지 이점인 캐시 플로우(Cash Flow), 가치상승, 융자상환, 세금혜택 등을 종합적으로 활용해 그들의 투자수익률을 극대화해야 한다.

끝으로 부동산 투자에서 실제적인 조건은 투자자 개인의 재정 형편과 방향이다. 어떤 투자자는 부동산에서 나오는 임대 수입이외의 다른 비지니스에서 수입이 많아 세금공제 혜택을 받기 위하여 그에 적당한 매물을 구입하기도 한다.

이런 투자가에게는 높은 Cap Rate의 매물보다는 세금공제의 혜택이 많은 매물에 투자하는 것이 더 효과적일 수 있다. 그리고 가격이 많이 올라 양도 소득을 극대화할 수 있을 때 팔고나서, 1031 교환으로 다른 건물을 매입하여 세금의 납부를 연기하며 자산을 늘려가는 것이다.

문의 (818)497-8949

<미셸 원 BEE 부동산 부사장>