주택 융자를 신청 할때 우선 융자 신청인의 크레딧 점수와 소득, 그리고 어느 정도의 다운 페이먼트를 할 수 있는지의 여부에 따라 어떤 종류의 주택 융자를 할 수 있는지가 나눠질 수 있는데, 현역 또는 퇴역 군인들을 위한 VA 융자 프로그램을 제외하고 가장 많이 애용되는 주택 융자 프로그램은 역시 FHA와 Conventional 융자 프로그램이다.

FHA 융자 프로그램은 비교적 크레딧 점수가 높지 않고 다운 페이먼트로 준비된 금액도 적은 융자 신청인이 주택 가격에 최소 3.5% 만을 다운 페이먼트로 하고 융자를 받을 수 있는 일종의 정부 융자 프로그램인데, Conventional 융자 프로그램에 비해 낮은 크레딧 점수로 조금 더 낮은 이자율을 받고, 주택 가격에 3.5%만 다운 페이먼트 하면서 주택 융자를 받을 수 있는 장점이 있는 반면에, 융자 액수에 부과 되는 비싼 Upfront Mortgage Insurance Premium 뿐만 아니라, 매달 페이먼트에 포함해서 내야하는 모기지 보험료 또한 많이 비싸기 때문에, 융자 신청인의 크레딧 점수가 비교적 낮게 나온 경우를 제외하고는 보통 Conventional 융자를 선호하게 된다.

그런데 Conventional 융자 프로그램도 20% 미만을 다운 페이먼트 하는 융자 신청인에게는 꼭 모기지 보험을 가산하게 되어 있기 때문에, 20% 미만을 다운 페이먼트 하면서 Conventional 융자를 신청하는 경우에 요구 되는 이 모기지 보험을 없애면서 융자를 할 수 있는 몇가지 방법들을 소개 하고자 한다.

20% 미만을 다운 페이먼트 하면서도 모기지 보험을 들지 않을 수 있는 방법들 중에 대표적인 것은 Lpmi(Lender Paid Mortgage Insurance)라고 할 수 있다. 이 방법은 매달 내는 모기지 보험료를 융자 은행에서 가산하지 않는 대신에 조금 더 높은 이자율을 받게 되는 방법으로 대부분의 주택 융자 은행에서 제공되는 모기지 보험료를 없애는 대표적인 방법이다.

이자율이 올라가는 정도는 다운 페이먼트 금액과 융자 신청인의 크레딧 점수에 따라서 조금씩 다르게 되는데, 예를 들어 30만달러 주택을 5% 다운 페이먼트 할 경우에, 그리고 크레딧 점수가 740이라면, 약 0.375%의 높은 이자율을 받게 되지만 모기지 보험 없이도 5%만 다운 페이먼트를 하고 주택을 구입 할 수 있게 된다.
또 다른 방법은 주택 융자를 1차 융자와 2차 융자, 두개의 융자로 나누어서 하는 방법으로 1차 융자 는 일반 주택 융자로 주택 가격에 75%나 80%로 낮추어서 함으로써 모기지 보험을 없애고, 2차 융자는 주택 가격에 5%-15%로 정도를 해서 실제로 융자 신청인이 준비해야 하는 다운 페이먼트를 20% 미만으로 하면서도 모기지 보험을 내지 않아도 되는 방법이다.

그러나 이 경우에는 우선 1차 융자의 이자율이 모기지 보험이 없이 2차 융자가 더해지는 이유로 약 0.125%-0.250% 올라가게 되고, 또한 2차 융자 이자율은 1차 융자 이자율 보다 훨씬 높은 이자율을 받게 되기 때문에, 그리고 2차 융자의 이자율이 고정 이자율이 아닌 경우가 많아서 요즘은 많이 애용되고 있지는 않고 있다.
문의 (301)346-7777

<오 정 택 Sr. Mortgage Banker FitzGerald Financial Group In>