저번 주 칼럼에서는 에스크로에 대해 알아 보았다. 에스크로는 어떤 특정한 조건이 충족될때 까지 자금이나 서류를 보관 하는 것이다. 에스크로를 보관하는 이들을 에스크로 에이전트라고 한다. 매매 계약시 에스크로에 저장된 금액을 지불하기 전에 판매자/구매자의 동의가 다 필요하며 분쟁이 생기면 소송으로 까지 갈 수도 있다. 오늘 칼럼에서는 에스크로 분쟁/소송에 대해 알아 보겠다.

Q: 에스크로 분쟁/소송의 의미는 무엇인가?
A: 쉽게 생각해 한측은 에스크로 반환이나 저장을 반대하는 것이다.
예를 들어 판매자와 구매자가 상가 부동산 매매 계약을 했다고 하자. 클로징하는 타이클 회사가 E.M.D를 홀드하고 있다. 그러나 세틀먼트를 못하게 되어서 구매자는 타이틀 회사가 홀드 하고 있는 E.M.D의(Earnest Money Deposit)반환을 원할 것이다. 그러나 판매자는 구매자가 계약서 위반을 했기 때문에 E.M.D 를 구매자에게 반환해서는 안되고, 자기가 손해금(liquidated damage)으로 받아야 한다고 주장할 수 있다. 분쟁이 생겨 해결이 안되면 소송으로 까지 갈 수도 있다.

Q: 에스크로 분쟁/소송시 취해야 할 행동은?
A: 분쟁시 에스크로 에이전트 맘대로 에스크로를 반환할 수 없다. 에스크로 에이전트는 계약서를 따라야 한다.잘 쓴 계약서에는 보통 에스크로를 어떻게 다루고, 분쟁시 어떻게 행동을 취해야 하는지가 자세히 명시되어 있다. 분쟁시 에스크로를 법원에 디파짓하는 조항(interpleader)이 있으면 에스크로 에이전트는 법원에 디파짓하고 법원 판사가 최후 결정을 내리게 요구할 수 있다. Interpleader 소송이 시작되면 양측은 법원 재판날에 판사 앞에서 왜 자기가 E.M.D를 받아야 하는지 주장해야 한다. 판사는 양측의 주장을 듣고, 판결을 내릴 것이다.

Q: 명심해야 할 점은?
A: 에스크로 에이전트는 중립적이야 하고, 다른 한측에 이익에 되게 행동할 수 없다. 가장 중요한 것은 명백하고 뚜렷한 계약서를 준비하는 것이다. 계약서의 언어가 분명하지 않고, 애매모호 하면 분쟁시 소송으로 이어질 가능성이 커진다. 예를 들어, 스터디 기간 동안에 구매자는 “좋은 이유나 아무 이유없이도 계약을 파기할 수 있다” 라는 권리를 계약서에 넣으면 구매자가 스터디 기간에 계약파기를 한다면 판매자가 계약파기라는 이유를 들을 가능성이 거의 없다. 또한 분쟁시, 미디에이션 (mediation)이나 알비트세이션 (arbitration)의 조항을 넣고, 손해금을 에스크로 에이전트가 홀드하고 있는 E.M.D 금액으로 제한하는 조항을 계약서에 포함 시키는 것이 현명할 수 있다.
문의 (703)749-0500

<임지현 변호사>