비지니스/부동산 구매시 클로징까지 누구의 구좌에 계약 deposit을 보관해야 할 지 결정해야 한다. 오늘 칼럼에서는 에스크로(Escrow)에 대해 알아 보겠다.

Q: 에스크로는 무엇인가?
A: 에스크로는 어떤 특정한 행동이 일어나거나 조건이 충족될때 까지 자금이나 서류를 보관 하는 것을 말한다. 에스크로를 보관하는 이를 에스크로 에이전트라고 한다. 보통 에스크로 에이전트는 에스크로 계좌에 자금을 넣고 보관하게 된다. 예를 들어, 비즈니스/부동산 구매를 할때 E.M.D. (earnest money deposit) 를 변호사/브로커/세틀먼트 회사가 클로징 전까지 보관할수 있다. 보통 클로징시 미리 낸 E.M.D.는 계약서에 명시한 대로 구매 가격에 크레딧이 되거나 또는 계약 파기시 구매자에게 반환할 수도 있다. 구매 변호사가 구매자의E.M.D.를 보관한다 해도 에스크로에 관해서는 중립적이어야 한다. 에스크로 분쟁이 생겨 양측이 싸우게 되면 에스크로 에이전트는 양측의 동의없이는 에스크로를 반환 할 수 없다.

Q: 명심할 점은?
A: 첫째, 계약서 싸인 전에 누가 에스크로 에이전인지 살펴 보아라. 판매자에게 직접 E.M.D.를 주는 것은 현명하지 않다. 계약 파기했는데 판매자가 E.M.D를 다 써버린 경우 소송을 해야 할 수도 있다. 에스크로 에이전트가 과거에 에스크로 분쟁/소송은 없었는지들을 체크해 보고, 전문 자격증 기관에 전화해서 자격증 상태를 알아보는 것도 현명하다. 에스크로 계좌에 입금된 돈을 다루는 업격한 법이 있어서 변호사나 부동산 브로커들은 에스크로 계좌에 있는 돈을 잘못 다루다가 조그만한 실수를 해도 자격을 박탈 당할 수도 있다.

둘째, 에스크로 에이전트로써 계약서에 에이전트를 보호하는 언어가 있는지 살피는 것이 좋다. 에스크로 릴리스 분쟁에 대비해 에스크로 에에전트를 보호하는 언어를 넣고, 법원에 E.M.D.를 디파짓(Interpleader)해 법원이 결정을 내리게 할 수 있게 하는 언어를 쓰는 것이 좋다. 이렇게 명시를 해두면Interpleading 파일 후에 에스크로 에이전트는 분쟁에서 빠질 수 있다. 또한 분쟁/소송시 드는 비용을 판매자/구매자가 나눠서 책임지겠다는 언어 또한 넣는 것이 현명하다.

또한 만일 양측이 동의한다면 계약금의 목적으로 새로운 계좌를 열 수도 있다. 이때 계약금을 인출시에는 양측의 서명이 필요하다. 가령 비지니스 판매/구매시 계약금 보호를 위해 새로운 구좌를 열 경우, 바이어와 셀러의 서명이 있어야 돈 인출이 가능하다. 다음주 기사에서는 에스크로 분쟁/소송에 대해 알아 보겠다.
문의 (703)749-0500

<임지현 변호사>