타민족에 비하여 사업체를 팔고 사는 매매 행위가 우리 교민사회에서는 더 자주 발생한다.

대부분 전문 업종보다는 소규모의 소매업에 종사하는 우리에게는 너무나 친숙한 일 중에 하나라고 할 수 있다.

그럼에도 불구하고 아직도 사업체를 사고파는 문제가 그렇게 간단한 문제가 아닌 것은 사업체의 운영 상황이 투명하게 이루어지지 않고 있다는 점이 서로의 신뢰도를 저하 시키는 요인이라는 지적이다.

셀러가 소유하고 있는 사업체의 내용을 자세하게 알고 있는 사람은 셀러 자신이다.

특정한 사업체에 대하여 경험이 있는 바이어라 할지라도 매입하려고 하는 사업체의 내용에 대하여서는 셀러가 밝혀 주는 내용에 의존 할 수밖에 없는 것이다.

그러므로 셀러의 진술 사항(seller’s disclosure statement)은 바이어가 사업체를 파악하여 인수여부를 결정 하는데 아주 중요한 요인으로 작용 한다고 볼 수 있다.

단독주택이나 4 유닛에 해당되는 부동산을 사고파는 데는 TDS(Transfer Disclosure Statement)를 셀러가 바이어에게 진술하도록 되어 있다.

물론 사업체 매매에서도 BDS(Business Disclosure statement) 라고 하여 CAR(California association of Realtors) 에서 규정한 BDS-11 양식에 따라서 사업체의 내용을 서면으로 명시하여 양도하도록 하는 것이 현행 규정이다.

더 나아가 경우에 따라서는 다음과 같은 사실들을 진술하여 줄 것을 셀러에게 서면으로 요구하는 것이 필요하다.

1. 사업체 주변의 사항이 장차 사업체에 나쁜 영향을 미치게 될 사항에 대하여 알고 있는 사실을 진술할 것.

2. 사업체에 수입 지출 보고내용이 연방정부에 보고한 내용과 일치하는가?3. 사업체를 운영하는 동안 계약 내용이나 융자상환 의무를 위반한 사실이 있는가?4. 과거 5년 동안 사업체를 운영하면서 파산이나 채무조정 요청 등을 신청한 사실이 있는가?5. 연수입의 10% 이상을 점유하고 있는 고객이 있는가?6. 종업원의 임금인상이나 사업체운영에 관련된 서비스 계약내용에 서비스료 인상을 미리 약속한 사실이 있는가?7. 사업체 고객들 중 사업체 에 영향을 줄 정도로 특별한 관계에 있는지 여부를 진술 할 것.

8. 종업원이나 사업체 서비스계약을 맺은 대상들이 사업체 주인과 특별한 관계에 있는지?9. 리스 계약을 맺은 Landlord와 불화관계가 있는지?10. 사업체 유지관리 사항에 결함사항이 있는지?11. 사업체 운영에 필요한 정부 허가를 받고 사업체를 운영하고 있는지?12. 과거 3년동안 사업체내에서 범죄행위나 위법 사실이 있었는지?13. 사업체나 사업체 주위에 위생적으로 위험을 초래할 수 있는 물질이나 토양 오염 여부에 대하여 아는 사실이 있는가?14. 사업체를 운영하는데 필요한 장비에 결함이 있는지?15. 사업체 에서 사용하고 있는 장비들이 지불완료 된 장비들인지?16. 사업체 운영을 위하여 특별한 계약을 체결하여 운영하고 있다면 그 계약서 사본을 인계해 줄 것.

17. 사업체 보험이나 종업원 보험내용이 앞으로 변경 될 수 있다는 통보를 받았는지?18. 과거 12개월 동안에 종업원 의 상해 보험청구가 있었는지?이상에서 열거한 내용들에 대하여 셀러가 사실대로 진술하여 줌으로 바이어는 그 사업체를 인수하여 셀러가 운영하였던 수입 지출에 큰 영향을 받지 않고 성공적으로 사업체를 운영할 수 있게 됨으로 서로사이에 신뢰도를 증진시키고, 투자에 대한 심리적인 안정을 증진시킬 수 있어서 사업체 거래문화에 기여하는 길이 될 것이다.

<문의 (213)272-6726>

<조셉 김 <뉴스타부동산 부회장>