도시 외곽지역에서 신규 주택이 많이 건축되고 있지만 인구가 많이 모여드는 도심지에서는 주택 부족현상이 발생하는 것이 현실이다.

이러한 이유로 기존 건물을 개조하거나 증축하는 일들이 자주 발생하게 되는데 이에 대한 부작용도 심심치 않게 발생한다.

다시 말하면 무허가로 기존 건물을 개조하거나 증축하는 사례가 있을 수 있다는 것이다.

예를 들면 거라지를 개조하여 게스트룸이나 거실로 사용하려는 것이 한 예이다. 오래된 주택일수록 건물면적이 적기 때문에 이런 사례가 자주 있을 수 있는 것이다. 이에 대한 규정이 정부기관마다 다소 차이가 있지만 사전에 허가를 받아서 일을 진행하도록 하는 규정은 모든 기관이 같다고 볼 수 있다.

허가를 신청하면 계획된 건물이 완성 된 후 검사를 받도록 되어 있어 검사 규정에 맞도록 건물을 개조하거나 증축을 하여야 함은 물론이다. 그러나 사전에 이런 과정을 무시하고 허가 없이 건물을 개조하거나 증축한 경우도 있을 수 있다. 이러한 경우에는 무허가 건물을 허가받을 수 있도록 도와주는 기관을 통하여 행정 규정에 맞도록 시정하는 절차를 취해야 한다.

한 고객이 소유하고 있던 주택의 거라지를 허가 없이 게스트룸으로 개조하여 사용하다 다른 사람에게 임대한 경우이다. 이러한 사례가 물론 이 고객에게만 국한된 것이 아닐 수도 있다. 이러한 사실이 행정당국에 보고가 되지 않았을 경우에는 문제가 되지 않지만 임대자가 임대료를 정한 날짜에 지불하지 않는 사태가 발생, 이 고객은 법원의 명령에 따라서 이 임대자를 강제로 퇴거를 시키게 되었다.

퇴거를 당한 임대자가 행정 당국에 이런 사실을 보고하게 되었고 시 당국에서는 이런 보고를 받고 해당 건물에 대한 검사를 실시하게 된 것이다. 이 주택이 R-2 zone에 해당됨으로 무허가 건물을 허가 받도록 도와주는 기관을 통하여 허가를 받는 절차를 실시하였으나 한 주택에 자동차 두 대를 파킹할 수 있는 거라지를 새로 만들어 줄 수 있는 면적이 없는 실정에서는 이러한 신청이 무산되는 사태를 경험하게 되었다.

다시 허가를 받지 못하면 행정당국의 규정에 따라서 개조된 부분을 원래 상태로 건물을 환원시키는 방안이 있을 뿐이다.

또 다른 예는 한 고객이 R-1 zone인데도 불구하고 주택 뒷쪽에 레크레이션룸으로 허가를 받은 경우이다. 증축을 한 건물에는 문제가 없었으나 임대를 하기 위하여 오븐을 설치 한 사실이다. R-1 zone 에서 오븐을 하나만 설치하도록 하는 규정을 위반하였기 때문이다.

이렇게 규정을 위반한 부동산을 임대를 하거나 팔고 살 때에는 이런 사실을 반듯이 밝혀야 하며 이러한 경우를 모두 포함하여 가주 표준 매매 계약서에는 기존건물을 매매 할 때 기존상태 그대로(as is condition) 매매 한다는 내용을 명시하고 있는 것이다.

많은 고객들이 이 규정을 잘못 이해하고 파는 고객이 하나도 수리하여 주지 않고 팔겠다는 의미로 이해하고 있는 고객도 간혹 있는 것이다.

파는 고객은 건물을 있는 그대로 팔기를 원하겠지만 사는 고객은 건물을 검사할 수 있는 권한을 부여 받게되어 있어 건물을 검사하고 다시 매매 규정을 수정 합의할 수 있기 때문에 건물에 대한 어떤 수리도 하지 않겠다는 말은 팔지 않겠다는 말과 같은 의미가 되는 것이다.

이렇게 행정규정을 위반하고 있는 부동산이 있을 수 있지만 이런 부동산을 매매 하거나 임대를 하는 경우에는 앞에서도 언급된 바와 같이 이런 사실을 사전에 밝혀야 하며 특별히 이런 부동산을 매매하는데 연관이 되어있는 리스팅 에이전트나 셀링 에이전트들은 고객들에게 Fiduciary duty가 있음으로 설사 고객들이 이런 사실에 대한 전문적인 지식이 없었을 지라도 자신의 고객에게 이러한 사실들로 말미암아 손실을 입지 않도록 보호할 의무가 있는 것이다.

이에 대한 자세한 정보는 www.illegalconsercionsla.com을 참고하면 된다.

<문의 (213)272-6726>

<조셉 김 <뉴스타부동산 부회장>>