주택 융자금을 얼마나 대출받을 수 있을까? / 그레이스박 융자

2010-06-29 (화) 12:00:00

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지난 화요일 발표에 의하면 5월의 기존주택매매는 4월에 비하여 2.2% 감소하였고, 신규주택은 32.7% 감소하였다. 또한 주택신축도 17%가 하락하여 지난 1년이래 가장 저조하였다. 전문가들은 연방정부의 세금 혜택이 종료되면서 주택매매가 급격하게 감소하였고 열악한 고용시장 도 이에 한 몫 하였다고 한다. 아쉽게도 뜨거웠던 올 봄 주택시장의 열풍은 일시적인 현상이었다.

국책모기지 보증 회사인 패니매사는 2009년에 720억달러의 손실을 보았다고 한다. 그리고 그 손실은 올해도 점점 늘어나 의회예산청 (Congressional Budget office)에 의하면 패니매사와 프레디맥사에 소요되는 자금은 3,890억 달러에 달할것이라고 한다. 심각한 실업사태와 주택가격 보다 융자금이 높은 소위 깡통주택이 증가하니 모기지손실도 더불어 증가하게 되는 것 이다. 한 때는 비교적 안전자산이었던 패니매사와 프레디맥사의 주식은 $1달러 미만이 되어 뉴욕주식시장에서 퇴출되어 장외시장에서 거래된다.

융자상담을 하다보면 홈바이어들은 도대체 본인의 수입에 어느 정도의 주택이 구입이 적당한지를 제대로 가늠하지 못하고 있다. 더 정확하게 말하자면 홈바이어들은 얼마만큼의 융자를 얻을 수 있는가를 알지 못하고 있다. 이제는 수입증명 없이는 주택을 구입할 수 없으니 수입 대비 지출이 관건이다. 은행에서 규정하는 수입대비 지출의 비율은 45%이다.

북가주에서 일하는 엔지니어의 연봉이 $100,000이라고 가정하자. 가정마다 지출이 다 다르기 때문에 자동차 페이먼트나, 크레딧 카드 페이먼트등 다른 빚이 없다는 가정하에 월 $8,333의 수입이 있는 경우 예를 들어보자.

$650,000 짜리 주택을 20% 다운페이먼트를 하여 $520,000을 융자 받는다면, 원금과 이자를 상환하는 30년 고정프로그램 5%이자율을 적용하여도 월모기지 페이먼트가 $2,791이다. 산타클라라 카운티의 경우 1.25% 재산세를 적용한다면 월 재산세 $677이고, 월 보험료가 $70이다. 주택에만 들어가는 월 총비용이 $4,256이다. 크레딧 리포트상에 아무 빚이 없다고 가정하여도 이 경우 수입대비 지출의 비용이 43%가 된다.

하지만 미국에 살면서 자동차 페이먼트 없고, 카드 빚이 하나도 없는 가정이 몇 이나 되겠는가? 높아가는 교육비로 대학생 자녀가 있다면 몇 만불씩 빌린 자녀들의 학자금 대출금도 있겠고, 보증서준 자녀들의 크레딧 카드 빚도 있을 것이다. 더우기 주택가격이 하락하였다고 하지만 한국인들이 선호하는 인기지역의 주택 가격은 아직도 턱 없이 높으니 눈에 차는 주택을 구입하기란 여간 힘들일이 아니다. 만약 수입이 있는 성인자녀가 있다면 자녀의 이름을 등기에 넣고 함께 융자를 얻을 수가 있겠고, 빚이 없는 친지들과 공동으로 주택을 구입하는 것도 한 방법이겠다. 필자의 고객 중에 수입이 부족한 홈 바이어가 친지와 함께 주택을 구입하고자 하였지만, 친지가 갖고 있는 채무가 너무 높아 주택 구입이 불가능 하였다. 주택 구입시 융자상담을 먼저 한다면 어느 정도가격의 주택을 구입할 수 있는지 알 수 있다.

요즈음 다운을 많이 하면 수입증명이 없어도 융자를 받을 수 있는지에 대한 문의가 많다. 대답은 No이다. 수입증명을 할 수 없다면 백만불짜리 주택을 $9십만불을 다운하고 십만불을 빌리고자 하여도 융자가 불가능 하다. 수입증명을 하지 않는 융자는 두 해전 부터 사라졌다. 크레딧이 나쁘면 은행에 높은 포인트를 내고라도 주택을 구입할 수 있지만, 수입이 없거나 수입대비 지출의 규정에서 모자란다면 주택융자가 불가능하다. 주택을 구입할 계획이라면 가장 먼저 해야 할 일은 본인이 받을수 있는 융자금액 부터 알아보아야 할 것이다.

강화된 융자심사에도 불구하고, 모기지 사기는 여전히 사라지지 않는 듯 하다. 얼마 전 필자는 한국어로된 이메을을 받았다. 문제있는 융자를 해결하여 주겠다는 광고 이었다. 패니매사에서 승인받은 은행이라면서, 주택감정의 문제, 수입의 문제, 크레딧의 문제를 다 해결해주겠다는 광고 이었다. 서류 조작이든지 불법행위를 하지 않고서는 이러한 문제를 해결할 수 없다. 불법적인 방법으로 운 좋게 융자를 얻었다고 하여도, 은행에서는 언제든지 대출이 끝난 서류를 감사할 수 있고, 만약 감사에 걸리게 된다면, 융자금을 즉시 상환하여야 한다. 주택시장의 상황도 좋지 않은데, 융자금 상환을 위해 주택을 처분하여야 한다면 그 손해도 만만치 않을 것이다. 지금의 조건으로는 융자를 얻을 수 없다면 융자금액을 줄이든지, 크레딧 쌓기등 좀 더 준비를 하였다가 주택을 구입하여야 할 것이다.