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주택구입 ‘숨은 혜택’을 찾아라

2010-05-20 (목)

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오바마 행정부가 침체된 주택시장을 살리기 위해 야심차게 추진한 주택 구입자에 대한 세제혜택 프로그램이 지난달 말 막을 내렸다. 프로그램은 첫 주택 구입자는 물론 기존 주택 구입자들에게도 혜택이 제공돼 주택 거래 활성화에 큰 도움이 됐다는 평을 받고 있다. 프로그램의 혜택을 받으려는 주택 구입자들의 ‘막판 러시’에 힘입어 3월 중 기존주택 거래량이 큰 폭으로 증가하기도 했다. 세제혜택 프로그램이 마감됐지만 아직까지 주택을 구입하지 못한 바이어들은 이에 아쉬워할 필요가 전혀 없다. 모기지 이자율이 여전히 사상 최저수준에 근접한 5% 초반대인 데다 주택가격도 상당히 하락한 상태여서 주택구입 여건이 나쁘지 않기 때문이다. 게다가 마감된 연방 정부 세제혜택안 외에도 주변을 잘 살펴보면 각 지역 정부별 주택 구입자 보조 프로그램과 첫 주택 구입자를 위한 ‘낮은 다운 페이먼트’ 융자 프로그램 등이 잘 시행되고 있음을 알 수 있다. 따라서 조만간 주택 구입을 계획하고 있다면 눈을 조금만 돌려 이들 프로그램을 적극 활용한다면 주택 구입 때 큰 부담을 덜 수 있다.

연방 정부 첫 주택 구입자 세금혜택 끝났지만
지방 정부 세금감면·각종 저리 융자 ‘수두룩’
가주, 내년 1월1일까지 사면 1만달러 제공
일부 카운티·시정부 2,500~2만5천달러 지원

◇ 가주 정부 첫 주택 및 신축 주택 구입자 세제 혜택

가주 정부가 연방 정부의 세제혜택 마감 이후 바통을 넘겨받았다. 내용과 규모면에서 연방 정부 프로그램과 조금 다르지만 어쨌든 가주 주택시장 활성화에 기여할 것으로 기대된다. 우선 혜택 대상은 올해 5월1일부터 2011년 1월1일 이전 기간에 첫 주택을 구입하거나 신축 주택을 거주용으로 구입한 구입자들로 첫 주택 구입자는 주택 구입일로부터 과거 3년 동안 주택을 소유한 기록이 없어야 한다.

수혜액은 주택 구입의 5% 또는 1만달러 중 적은 금액이다. 예를 들어 20만달러 이상의 주택을 구입한 경우 최고 1만달러까지 세제혜택을 제공받을 수 있다. 혜택 금액은 3년에 걸쳐 매년 3,333달러씩 제공되며 주택 구입 후 해당 주택에서 반드시 2년 이상 거주해야 세제 혜택이 유효하게 된다.

프로그램을 신청하려면 에스크로 마감 후 2주 내에 신청서 양식인 ‘Form 3549-A’를 작성해 에스크로 결산서와 함께 가주 프랜차이즈 택스보드로 보내면 된다. 이때 반드시 2010년도 양식을 작성해 팩스(916-855-5567)로 보내야 접수가 되므로 유의한다. 따라서 에스크로 마감 후 에스크로 회사에 프로그램 신청을 요청하는 것도 좋은 방법이다.

가주 정부는 첫 주택 및 신축 주택 구입자에 대한 세제혜택 시행에 각 1억달러씩의 예산을 편성해 현재 선착순으로 신청을 접수하고 있다. 가주 프랜차이즈 택스보드의 홈페이지에 따르면 접수시작 4일째인 5월4일 현재 첫 주택 구입자 세제 혜택에 약 427명이 몰려 약 235만708달러를 신청한 것으로 집계됐다. 이 프로그램에 대한 자세한 내용은 가주 프랜차이즈 택스보드의 해당 웹사이트에서 확인할 수 있다. 웹사이트: www.ftb.ca.gov/individu als/New_Home_Credit.shtml

◇ FHA 융자

연방주택국(FHA)이 보증하는 FHA 융자는 적은 다운페이먼트로 융자를 받을 수 있다는 장점이 있어 첫 주택 구입자들이 주택 구입 때 많이 활용하는 융자수단이다. FHA 융자는 융자 원리금 상환이 체납될 경우 주택 구입자 대신 은행에 융자액을 상환해 주기 때문에 은행 측에서 비교적 덜 까다로운 규정을 적용해 융자를 발급하는 것이다.

우선 다운페이먼트의 경우 주택 구입 금액 3.5%만 마련되면 융자를 받을 수 있다. 30만달러짜리 주택을 구입한다면 약 1만달러의 다운페이먼트만 있으면 가능하다. 크레딧 점수 기준도 일반 융자에 비해 낮다. 약 620점 대여도 FHA 융자를 발급받을 수 있다.

FHA 융자가 첫 주택 구입자에게 유리한 것은 크레딧 보고서 내용이 부실해도 융자를 받을 수 있다는 것이다.

만약 연체 기록만 없다면 휴대 전화비, 유틸리티 비용, 렌트비, 의료비 상환 기록으로도 부실한 크레딧 보고서 내용을 대체할 수 있다. 또 일반 융자 신청 때 다운페이먼트 금액 전액을 주택 구입자가 부담해야 하는 반면 FHA 융자는 가족으로부터 도움을 받아도 되고 정부 다운페이먼트 보조 프로그램에서 지원하는 금액으로도 대체할 수 있는 것도 장점이다. 반면 FHA 융자를 받기 위해서는 반드시 모기지 보험에 가입해야 하며 주택 상태가 바로 입주할 수 있도록 양호해야 한다.

◇ FHA 203K 융자

일반 FHA 융자가 상태가 양호한 주택에만 융자 발급을 제한하는 반면 FHA 203K 융자는 몇 가지 절차를 통해 상태가 불량한 주택에도 융자 발급을 보증한다. 최근 차압 주택 매물이 큰 폭으로 늘고 있어 이들 매물에 대한 거래를 원활히 이뤄질 수 있도록 고안된 융자 프로그램이라고 할 수 있다. 만약 주택 구입자가 상태가 불량한 주택 구입을 희망할 경우 융자 발급 전 각종 주택 결함을 수리한 후 융자를 발급하도록 하는 것이다.

수리가 필요한 주택을 구입할 경우 주택 구입자는 우선 정식 자격증을 소지한 주택 수리업체 3곳으로 수리비용 견적서를 발급받아 렌더에게 제출한다. 이후 렌더가 승인하는 업체를 고용해 단계별로 수리를 실시하면 매물 상태가 불량하더라도 대부분의 경우 적은 다운 페이먼트로 FHA 융자를 발급받을 수 있다. FHA 203K 융자의 장점은 주택 구입에 필요한 융자 외에도 수리에 필요한 금액도 융자가 가능하다는 것이다. 따라서 수리가 필요한 주택이라 하더라도 수리비 걱정 없이 구입에 나설 수 있다.

반면 승인 절차가 일반 FHA 융자에 비해 다소 까다롭고 모든 수리가 입주 전에 완료되어야 한다.

◇ 각 지역 정부별 보조 프로그램

각 카운티나 시정부에서 시행하는 첫 주택 구입자에 대한 보조 프로그램도 잘만 활용하면 첫 주택 구입 때 큰 도움이 된다. 대개 첫 주택 구입자에게 다운페이먼트 보조 형식으로 제공되는 데 금액은 적게는 2,500달러부터 15만달러까지 지원되는 곳도 있다. 대부분 저소득층 주택 구입자를 위한 이들 보조 프로그램은 저리의 장기 융자 형식으로 제공되기 때문에 상환 부담이 적다는 것이 장점이다.

최근 예산 적자를 겪고 있는 시정부가 많아 프로그램을 축소 운영하거나 폐지하고 있는 곳이 많지만 그래도 조금만 신경을 써보면 아직도 유용한 프로그램을 운영하는 시를 찾을 수 있다.

예를 들어 한인들도 많이 거주하는 사이프레스시의 경우 현재 첫 주택 구입자에게 최고 2만5,000달러까지 다운페이먼트를 지원하는 프로그램을 운영하고 있다. 4인 가족의 경우 연소득이 10만3,300달러 미만이면 신청자격이 되며 보조금 지원 후 첫 5년 동안은 상환의무가 없다. 이후 25년 동안 3~5% 이자율이 적용돼 매달 페이먼트 형식으로 갚아 나가면 된다. 사이프레스시 외에도 이처럼 저소득층 주택 구입자를 위한 다운페이먼트 보조 프로그램을 운영하는 시가 여러 곳 있으니 주택 구입 때 반드시 해당 시정부에 확인해 보고 적절한 도움을 받는다.

◇ VA 융자

연방 재향군인회(Veterans Affairs)가 보증하는 융자로 최근 미국이 해외에서 치르는 전쟁이 잦아지면서 군 관계 주택 구입자들에게 인기를 끌고 있다. 혜택 대상자들은 참전용사, 6년 이상 군복무자, 또는 참전용사 배우자들로 전국 대부분의 지역에서 약 40만달러까지의 융자액에 대해 정부의 보증을 받을 수 있다.

VA 융자의 가장 큰 장점은 다운페이먼트가 전혀 없어도 융자를 발급받을 수 있고 VA 융자 프로그램에 참여하는 렌더가 많다는 것이다. 이 외에도 모기지 보험에 가입하지 않아도 되고 각종 클로징 비용을 정부가 규제하기 때문에 주택 구입비용도 저렴하다.

<준 최 객원기자>