고객과 독자들이 여전히 궁금해 하는 질문 중에, 포클로저(foreclosure) 또는 숏세일이 성공적으로 끝이 나더라도 은행에서 탕감 받는 금액, 즉 은행에서 손실로 처리한 부분은 그 다음 해에 집주인의 소득으로 간주하여 1099을 발행하여 그 금액에 대해 세금을 내어야 한다고 하는데 그게 맞느냐 하는 부분이다. 결론부터 드리면, “세금을 안 내도 됩니다”이다. 알기 쉽게 예를 들어 설명하겠다.

현재 본인이 살고 있는 집을, 4년 전에 50만달러를 주고 사면서, 10만달러를 다운페이먼트로 지불하고 40만달러를 은행 대출금으로 가지고 있는데, 한때는 가격이 80만달러까지 올라가서 2년 전에 20만달러를 라인 오브 크레딧으로 빼서 사업자금으로 사용했고, 현재는 총 대출금이 1차 40만달러, 2차가 20만달러가 되어 있는 집이 있다고 하자. 현재의 주택의 가치는 약 40만달러 정도여서, 도저히 집을 정상적으로 팔아서는 은행 빚을 모두 갚지 못할 것이고, 사업이 가라앉아 가계 수입도 많이 줄어들어 있고, 1차, 2차 대출금의 이자가 여전히 부담이 크게 되어서 현재의 집을 유지하기가 힘든 상태에는 집주인에게는 아래의 세 가지의 선택이 있게 된다.

첫째는, 현재의 집을 렌트를 주고 더 작은 집, 더 적은 금액으로 렌트를 구해서 옮기는 일이다. 현재는 모든 전문가들이 이야기하는, 주택시장의 바닥이니까, 향후 2~3년만 잘 견디면 가격이 제자리를 찾는 것은 그리 어려운 일이 아니다.

둘째는, 그냥 집을 포기하는 수이다. 즉, 포클로저가 되겠다. 참 안타까운 일이 아닐 수 없다. 그렇지만 어쩔 수 없는 경우에는 최후로 집을 포기하게 되는데, 일단, 페이먼트를 못 내게 되어서 은행에서 각종 고지서와 독촉전화로 시달리더라도, 포클로저로 경매에 넘어가서 다른 소유주 이름으로 될 때까지, 현재의 집에서 계속 지낼 수가 있다. 짧게는 8개월 정도 길게는 1년이 넘어서까지 지낼 수가 있다. 물론, 경매가 되어서 다른 사람의 이름으로 넘어간 후부터는 그 집에 머무르는 것이 위법일 수 있으니 그때는 이사를 가야 한다.

어떤 고객께서는 끝까지 안 나가고 버티면, 새로운 소유주가 이사 비용까지 준다더라, 그때까지 있어 라고 누가 그랬다고 하면서, 그게 괜찮은지 물어온 고객도 많았다. 소유주가 바뀌면 1, 2주 후에 소유주 변호사로부터 불법 거주에 대한 퇴거통지서가 날아온다.

퇴거의 권유와 법원과 경찰 동원의 협박까지 들어 있는 통지서를 받아본 사람은 거의 이사를 하게 된다. 그래도 괜찮다고 하는 강심장의 고객께 대해서는 제가 드릴 말씀이 별로 없다.

셋째 방법은, 숏세일을 통해서 은행 대출금을 모두 지우고 집을 비워주는 방법이다. 둘째의 포클로저의 경우와 같이 집을 비워주는 것은 같은데, 숏세일은 은행의 빚을 갚고 떠나는 것이고, 포클로저는 은행에게 빚을 계속 남기고 떠나는 것이어서 여기에 큰 차이가 있는 것이다. 집을 비워주고 떠난 후에도 당연히 본인의 크레딧에 큰 차이가 있게 된다. 특히, 주택에 2차로 라인 오브 크레딧을 꺼내 사용한 경우에는, 숏세일이 성공하면 2차 대출금을 완전히 지울 수가 있는 반면에, 포클로저로 처리한 경우에는 2차 대출금은 언제까지나 집주인에게 따라갈 수가 있다.

해당 은행이 한 1년 정도 계속 전화로 독촉하다가 그 후에는 컬렉션 컴퍼니로 이관되어서 언제까지나 그 금액의 상환을 요구받게 될 확률이 많다. 반드시 따라가는 것은 아니나, 거의 그렇다고 보면 틀리지 않다고 여러 변호사들이 의견을 주셨다.

그렇지만, 포클로저의 경우에는 길게는 1년 이상, 또는 1년6개월 이상까지 살 수 있다고 하던데, 숏세일의 경우에는 바이어가 있어서, 은행과 적절한 협상을 거쳐 은행의 승인(approval)을 받아 매매를 완료하면, 숏세일을 시작한지 4, 5개월 만에 집을 비워줘야 하지 않느냐, 그러면 차라리 숏세일을 하지 말고 그냥 포클로저로 넘어가는 편이 낫지 않느냐고 생각하는 고객도 많다. 다음 주에 계속해서 설명 드리겠다.

제이슨 성
<뉴스타부동산 발렌시아지사장>

(661)373-4575