최근 미국 주택 시장에서는 활성화와 주거비 부담 완화하기 위한 다양한 방안이 논의되고 있다. 그중 ‘포터블 모기지(Portable Mortgage)’와 ‘50년 모기지’가 언론에 자주 등장하며 관심을 끌고 있다. 두 제도는 모두 아직 공식적으로 시행된 것은 아니지만, 시장 상황를 고려할 때 주목할 만한 논의라 할 수 있다.

먼저 포터블 모기지는 현재 미국에서 공식 도입된 제도가 아니다. 개념은 기존 주택에서 사용하던 금리와 대출 조건을 새 집으로 옮기는 방식이다. 캐나다와 영국 등 일부 국가에서 활용되고 있으며, 낮은 금리를 유지한 채 이주할 수 있어 시장 이동성을 높이는 효과가 있다.

미국에서 이 논의가 등장한 이유는 많은 주택 소유자가 2~3%대 초저금리를 유지하고 있어 ‘금리 잠김(lock-in)’ 현상이 심화되고 있기 때문이다. 이사 이동이 줄어들면 공급이 감소하고 가격이 더 오르는 구조가 되므로, 기존 금리를 옮길 수 있게 해 거래를 늘리자는 취지다. 이러한 제도가 실제 상품화된다면 업사이즈나 다운사이즈를 미루고 있는 주택주들에게 관심을 받을 것으로 보인다.

다만 전체 모기지의 약 60~70%가 이차 금융 시장에서 거래되는 미국 구조상, 기존 금리를 새 주택으로 그대로 이전하는 방식이 정착되기까지는 제도적 보완이 필요하다. 정부나 패니메이·프레디맥 역시 아직 관련 제안을 내놓지 않은 상황이다.

두 번째 논의는 50년 모기지이다. 월 납입금을 낮추는 효과가 있어 일부 구매자에게는 주택 구입 시기를 앞당기는 데 도움이 될 수 있다. 그러나 장점만 있는 것은 아니다.

예를 들어 대출금 80만 달러, 금리 6% 기준으로 보면 50년 대출은 30년 대출보다 월 납입금이 약 585달러 줄어들지만, 전체 상환 기간 동안 부담하는 총이자는 80만 달러 이상 더 많아진다. 즉 절감액보다 부담액이 훨씬 크다.

또한 상환 기간이 길어지는 만큼 에쿼티(지분) 형성 속도도 크게 늦어져, 시간이 지나도 소유 지분이 적게 쌓이는 문제가 생긴다. 결과적으로 다음 세대에 남길 자산도 줄어든다. 예를 들어 30대 중반에 집을 구입할 경우 80대 중반까지 모기지를 갚아야 하는 상황도 발생할 수 있다. 결국 긴 기간의 고정금리 구조에서는 이자 부담이 커져 금융기관에만 유리하다는 비판도 있다.

추가로, 50년 모기지는 패니메이와 프레디맥 보증 범위를 벗어나 Non-QM(비표준 모기지) 으로 분류된다. 요건이 까다롭고 보호 장치도 적어 이용 가능성 역시 제한적이다. 이처럼 두 제도 모두 아직 공식 도입 단계는 아니다. 그럼에도 높은 집값과 금리로 월 부담이 커지면서 가능한 정책 옵션으로 거론되고 있다.

포터블 모기지는 이동성을 높일 수 있으나 제도적 장애물이 많고, 50년 모기지는 당장의 월 부담을 줄일 수 있지만 총이자가 크게 증가한다. 현재로서는 두 제도 모두 논의 초기 단계이며 향후 제도화 여부는 지켜봐야 할 것이다.

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<애나 양 뉴스타부동산 로랜하이츠 명예부회장>