모기지 이자가 크게 내리지 않았다. 프로그램에 따라 다소 차이는 있지만, 6% 중반대 이자가 이제는 낯설지 않다.
올 초에 주춤하던 모기지 경기는 4월 들어 조금씩 움직이기 시작하고 있다. 며칠전 오퍼가 받아 들여진 고객과 상담을 했다.

아직 시장의 매물이 많지 않아 고객은 리스팅 가격보다 1만달러다 더 높게 제시하고 겨우 셀러로 부터 오퍼 승인을 받았다.

팬데믹이 끝나자마자 급격하게 오른 이자가 주택시장은 수 년째 발목을 잡고 있는데 모기지 이자 자체보다 셀러들이 갖고 있는 주택 융자 이자가 워낙에 낮아 도무지 주택을 팔려고 내 놓지 않으니 시장에 매물이 없어 바이어들이 경쟁이 치열하다.

고객들은 사전승인 (Pre-Approval Letter) 몇 번이고 갱신을 하는데 아직도 주택을 구입하지 못한 고객도 있고 아예 포기하고 몇년 기다려 보기로 결정한 고객까지 생겼다.
이번 시간은 주택 구입 고객들이 가장 민감해 하는 모기지 이자와 관련해서 좀 자세히 알아 보기로 하자.

1. 모기지 이자
주택 모기지 융자에서 이자율의 기본은 미국 단기 채권 금리(1년 혹은 10년 만기 국채)다. 여기에 융자로 인해 발생할 수 있는 여러 위험 요소들, 즉 프리미엄이 추가되어 최종 이자율이 결정된다.

이 추가 프리미엄들에는 시장 위험 프리미엄(Market Risk Premium), 인플레이션 가능성에 따른 인플레이션 프리미엄(Inflation Premium), 융자 기간에 따른 기간 프리미엄(Term Premium), 그리고 모기지 자체의 위험성에 따른 모기지 리스크 프리미엄(Mortgage Risk Premium)이 있다.

융자 기간이 길수록 위험 부담이 커지기 때문에 프리미엄도 높아지고, 결과적으로 이자율도 상승한다. 이러한 요소들을 기반으로 다양한 모기지 프로그램에 따라 이자율이 달라진다.

예를 들어, 30년 고정은 6.5%, 20년 고정은 6.25%, 15년 고정은 6.0% 정도로 분포한다. 이자율 차이는 은행이 장기간 고정 이자를 제공할수록 더 큰 리스크를 부담하게 되기 때문에 발생한다. 반대로 고정 기간이 짧을수록 리스크가 줄어들어 낮은 이자가 가능하다.

이론적으로는 30년 고정보다 단기 변동 이자가 더 낮아야 하지만, 가끔은 반대 현상이 나타난다. 30년 고정 이자가 변동 이자보다 낮거나, 15년 고정보다도 낮은 경우도 생기고 있다. 이는 최근 이자율이 워낙 높기 때문에 은행들이 30년 고정 상품을 중심으로 프로모션을 진행하면서 생긴 현상이다.

2. 포인트란
모기지 이자 외에도 중요한 요소가 바로 포인트다. 같은 융자 프로그램이라도 고객의 조건에 따라 이자율은 차등 적용된다.

예를 들어, A 고객이 50만 달러짜리 주택을 40% 다운하고 크레딧 점수가 750점 이상이라면, B 고객이 같은 주택을 10%만 다운하고 크레딧이 680점 정도일 경우 당연히 A 고객이 더 나은 이자를 받을 수 있다. B 고객이 A 고객과 동일한 이자를 받으려면 '포인트'를 구입해야 한다.

포인트는 클로징 시 일시불로 내는 비용으로, 1포인트는 융자 금액의 1%에 해당한다. 즉, 50만달러 융자라면 1포인트는 5,000달러이다. 포인트를 많이 지불할수록 클로징 비용은 증가하므로, 어떤 선택이 더 유리할지 잘 계산해야 한다.

3. 언제 포인트가 적용되나
모든 고객이 포인트 없이 좋은 이자를 원하지만, 은행 입장에서는 아무에게나 좋은 이자를 줄 수 없다. 포인트가 어떻게 적용되는지 살펴보면, 대부분의 메이저 은행은 패니메이(Fannie Mae)나 프레디맥(Freddie Mac) 기준에 따라 포인트를 정한다. 첫 번째 기준은 LTV(Loan To Value)다. 즉, 주택 구입가 또는 감정가 대비 융자 금액 비율이다.

다운 페이먼트가 많을수록 포인트가 없거나 낮고, 다운이 적을수록 포인트가 높아진다. 두 번째 기준은 크레딧 점수다. 은행은 세분화된 점수 기준에 따라 포인트를 차등 적용한다.
점수가 높으면 포인트가 없거나 오히려 크레딧(리베이트)을 받을 수도 있다. 크레딧 역시 포인트와 같은 방식으로 계산되어 클로징 시 금액으로 제공된다. 세 번째는 주택 유형이다. 2패밀리 이상 주택이나, 투자용 부동산을 구입할 경우에도 포인트가 붙는다.

4. 포인트로 이자를 낮출 수 있나?
물론 가능하다. 포인트를 지불하면 낮은 이자율을 적용받을 수 있다. 예를 들어, 현재 이자가 6.5%인데 1포인트를 지불하면 6.25% 이자가 가능하다고 할 때, 클로징 시 수천 달러를 내더라도 매월 페이먼트를 줄일 수 있다.

30년간 누적하면 포인트 금액보다 더 많은 이자를 절약할 수 있게 된다.
이런 이유로 포인트를 구입하려는 고객들도 있다. 그러나 필자는 굳이 포인트를 지불하며 낮은 이자를 선택하는 것을 권하지 않는다. 그 이유는 포인트는 클로징 시 바로 지불해야 하는 반면, 이자 절약은 오랜 시간이 지나야 체감할 수 있기 때문이다.

많은 고객들이 해당 집에서 그리 오래 살지 않거나, 중간에 재융자를 받게 되는 경우가 많다. 지금처럼 이자율이 높은 시기에는 향후 이자가 1% 정도만 내려가도 대부분의 고객이 재융자를 고려하게 된다. 이 경우, 처음 지불한 포인트는 의미가 없어지게 된다.

5. APR은 무엇인가?
고객들 중에는 APR(Annual Percentage Rate)을 물어보는 경우가 있다. Rate와 APR은 다르다. APR은 모기지 이자에 클로징 비용의 일부를 포함시켜 연간 이자율로 환산한 것이다.

그러나 주택 융자에 있어 APR은 크게 중요한 비교 기준이 되지 않는다. 모기지 이자율과 클로징 비용을 별도로 이해하고 계산하면 APR 자체를 따로 신경 쓸 필요는 없다.
고객이 실제로 부담하는 월 페이먼트는 순수 이자율(Rate)에 의해 결정된다.

사실 주택융자에 있어서 모기지 이자나 포인트 APR보다 더 중요한 것은 융자 프로그램 자체를 좀 더 이해할 필요가 있다. 30년 고정 모기지 융자로 융자를 받더라도 고객은 중간 중간 원금을 추가로 갚음으로 그 기간은 30년에서 20년 15년으로 줄일 수 있다.

지혜있는 바이어들은 이처럼 조기 상환 하는 방법을 이해하고 매년 원금을 갚아간다. 다음시간은 어떻게 해서 원금을 조기 상환 할 수 있을지도 알아 보기로 하자.

▷문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>