모든 투자에 대한 수익에는 세금이 있다.
투자를 결정할 때 투자 수익률은 세전과 세후로 나누어 비교할 만큼 세금은 투자를 고려함에 있어서 가장 중요하게 고려되는 부분 중 하나이다. 미국 국세청 1031 교환 거래 규정은 누구도 피해 갈 수 없는 양도 세금을 합법적으로 연기시켜 주는 동시에 상속플랜과 연결되면 연기된 양도세금을 결국 내지 않고 자녀에게 상속시켜 줄 수 있게 해준다.

1031 교환 거래는 오직 투자용 부동산에만 적용되며 투자용 부동산을 팔아서 다른 부동산-상업용이든지 거주용이든지-으로 갈아타는 경우, 이 거래에서 발생하는 양도 소득에 대한 세금을 연장시켜 주는 규정이다. 1031 교환 거래에 대한 세금 혜택을 받기 위해서는 몇 가지 까다로운 규칙을 지켜야 한다.

첫째 투자용 부동산을 매도하는 클로징으로부터 45일 안에 새로 교환할 부동산을 지정해야 하고 동시에 매도 부동산의 클로징을 기준으로 180일 안에 새로 구입하는 부동산의 매수 클로징을 마무리해야 한다. 일반적으로 세 개의 부동산을 지정해서 그 중의 하나를 구입하면 되나, 지난 몇 년 동안 코비드로 인해 강력한 셀러 마켓이 지속 되면서 1031 투자자들은 45일 기간 안에 새로 교환할 부동산을 지정하는데 많은 어려움을 겪었다. 교환할 부동산을 먼저 확보한 이후에야 매도 계약서를 쓰는 경우도 많았고 또 45일 안에 새로 구입해야 하는 부동산을 결국 지정하지 못해서1031 거래가 무산되는 경우도 있었다.

둘째 1031 거래를 하기 위해서는 자격을 갖춘 중간 거래인(Qualified Intermediary)이 고용되어야 한다. 이 중간 거래인이 부동산 매도 클로징에서 나오는 매도금을 가지고 있다가 구입할 새로운 부동산이 지정되면 계약서에 지정된 세틀먼트 회사로 홀드하고 있던 셀러의 매도금을 보내주게 된다. 어떤 경우에도 셀러가 부동산을 처분한 매도금을 직접 받게 되면 1031 거래는 무산되게 된다.

셋째, 100% 양도세금을 연기하기 위해서는 사는 부동산의 구입 금액이 파는 부동산의 매도 금액과 같거나 더 높아야 된다. 물론 사는 부동산의 금액이 파는 부동산의 금액보다 낮다고 해서 1031 거래 혜택을 받지 못하는 것은 아니지만 이런 경우 차액만큼 비율적으로 계산해서 세금이 청구된다.

예를 들어 50만불 융자가 있는 상업용 건물을 100만불에 매도하는 경우, 셀러에게는 융자를 갚고 클로징 비용을 뗀 대략 42만불이 남게 된다. 셀러가 1031교환 거래를 하기로 결정하고 교환하는 부동산을 42만불짜리로 지정한다면 부동산을 팔면서 갚게 된 50만불의 융자금액은 Realized Gain으로 보고 이 부분에 대한 세금이 부과된다.

따라서 100% 세금을 연기하기 위해서는 50만불의 융자를 다시 얻거나 50만불을 현금으로 가져와서 교환하는 부동산의 금액이 100만불 또는 그 이상의 금액이 되도록 해야 한다.

클로징을 하고 나서야 본인의 회계사로부터 많은 세금을 내야 하는 것을 알게 되고 동시에 1031 교환 거래를 통해서 세금을 연기시킬 수 있는 것을 뒤늦게 알게 되어도 소용이 없다. 내 통장에 돈이 들어온 걸 확인한 순간 이미 기차는 떠났다.
문의 (703)821-3131

<사라 박 / 변호사>