예전에 비해 빠르게 변하는 부동산 시장을 셀러도 바이어도 받아들이기에는 시간이 부족한 것처럼 보인다. 높은 모기지 이자에 바이어는 바이어 마켓으로, 셀러는 매물이 없으니 여전히 셀러 마켓으로 서로의 생각을 굽히지 않는 이상한 마켓이다.

그래도 누구에게든 첫 집은 소중하다. 오늘은 오퍼부터 컨틴전시 리무브가 되기까지를 알려드리고자 한다.

▲스텝 6: 오퍼 작성 및 발송 마음에 드는 집을 선택했다면 리얼터의 오퍼를 셀러에게 보낸다. 오퍼는 일종의 계약서 초본이라고 할 수 있는데요. 셀러가 오퍼를 수락하면 본격적으로 계약 협상이 시작된다. 서로 원하는 것에 대하여 카운터 오퍼를 통해 계약조건 변경을 요청할 수 있다.

▲스탭 7: 오퍼가 수락되면 에스크로(escrow)를 오픈한다. 에스크로란 셀러와 바이어 사이의 모든 금전적인 부분을 정리해주는 3자 중개 회사를 의미하며, 에스크로가 오픈되면 주택 구입 가격의 약 3~5% 정도를 계약금으로 보내야 합니다. 참고로 계약금을 선입금하는 것을 EMD라고 합니다.

모든 송금은 바이어가 직접 은행에 가서 와이어 트랜스퍼 하는 것을 원칙으로 하고 있다. 에스크로 오픈 후 3일 안에 계약금을 송금(deposit) 하지 않으면 에스크로가 취소(캔슬)되었다고 한다. 참고로 에스크로 캔슬에 대한 기간이나 규정은 계약서마다 다를 수 있기 때문에 주의해야 한다. 계약조건에 따라 다르나 에스크로가 오픈되고 클로징 될 때가지의 기간은 보통 30~45일 정도 기간이 소요된다.

▲스탭 8: 홈 인스펙션-바이어는 셀러가 보내온 디스클로저 내용을 포함해서 홈 인스펙션(Home Inspection)을 진행하게 된다. 혹시라도 집에 더 있을 문제점을 밝히기 위해 전문가를 고용하는 것이다. 인스펙션은 대략 15일 이내 정도 소요되며 바이어도 직접 참관할 수 있다. 셀러 디스크로저에는 셀러만 알고 있던 집과 관련된 정보가 있다면 이에 대해 자세히 알려줘야한다. 그리고 목조 주택에서 빼놓지 말아야 하는 것이 터마이트 인스펙션(Termite Inspection)이다.

인스펙션을 통해 문제점이 발견되면 셀러에게 수리나 크레딧을 요청 할 수 있다. 이 부분도 셀러와 협상해야 것이며, 보통 셀러가 수리하는 것보다 수리에 들어가는 비용을 크레딧으로 받는 것이 조금 더 깔끔하다.

스탭 9: 주택 감정 (Appraisal)-어프레이절은 은행에서 주택의 가치를 평가하는 절차이다. 융자 승인 전에 이루어지며, 만약 주택 구입 가격에 비해 감정 가격이 너무 낮게 측정되면 에스크로 캔슬 사유(appraisal contingency)가 되기도 한다.

▲스탭 10: 컨틴전시 리무브-컨틴전시(contingency)란 에스크로 오픈 후 계약이 취소될 수 있는 조건들을 의미한다. 셀러와 바이어가 각각 컨틴전시를 걸 수 있으며, 보통 바이어의 컨틴전시 조건이 더 많다.

컨틴전시 리무브(Contingency Remove)는 바이어가 100% 집 구입을 확정 하는 단계이다. 즉, 바이어가 주택을 구입하겠다는 확실한 의사 표시를 하는 것이다. 따라서 만약 컨틴전시 리무브 이 후 계약을 취소하거나 문제가 발생하게 되면 모두 바이어의 책임(금전적 손실 포함)이다.

미국 48주 중에 캘리포니아는 부동산 매매 철차와 서류가 복잡한 주중에 하나다. 그러므로 우리 리얼터들도 항상 시작부터 끝까지 긴장을 놓지 않고 최선을 다한다.

문의 (657)222-7331

(714) 909-4433

<애니 윤 콜드웰뱅커 베스트 부동산>