가주주택금융청(CalHFA)에서 시행하는 다운페이보조프로그램인 2024년도California Dream For All Shared Appreciation Loan프로그램이 드디어 지난 4월3일부터 신청을 받기 시작했다.

비록 신청한다고 무조건 다 지원을 받는 것은 아니고 추첨을 통해서 대상자가 결정되지만 워낙 지원규모 (집값의 20% 최대 150,000달러까지)가 좋고 무이자이다보니 많은 사람들이 관심을 갖고 문의를 해오고 있다.

올해는 작년과 달리 대상자 조건이 까다로워져서 추첨을 통해서 선정될 확율도 높을 것으로 생각한다. 우선 가구당 연소득제한이 LA 카운티는 155,000 달러, OC는 202,000달러로 작년대비 많이 낮아졌다.

그런데 이 상한선은 지원자가 현재 살고 있는 지역을 기준으로 하는 것이 아니라 대상자로 선정된후 구입하게 될 주택의 위치로 결정된다는 사실을 주지할 필요가 있다. 즉 현재 LA카운티에 살지만 가구수입이 연 155,000달러를 넘어서는 사람들은 OC에서구입하면 자격요건에 맞게된다. 이렇게 대상자들의 소득상한선이 숫자로 정해진 것과 더불어 소득의 하한선도 현실적으로 존재한다는 사실이 이 프로그램의 큰 단점이라고도 할 수 있다. 집값의 20%의 다운보조를 받으면 손님은 나머지 80%는 융자를 받아야 하는데 융자승인을 받기위해서는 당연히 어느정도의 소득이 필요하게 된다.

물론 이 소득하한선은 집가격과 손님의 다른 빚(자동차, 학자금, 신용카드 미니멈페이먼트등)의 규모에 따라 많이 달라진다. 예를들어 엘에이에서 이 프로그램의 보조를 받아 600,000달러의 콘도를 구입하기 위해서는 최소한 100,000~110,000달러의 수입이 필요하다. 이는 손님이 자신의 돈으로 5%를 추가다운하고, 자동차나 학자금페이먼트가 없을 경우이고 있을 경우에는 살 수 있는 집의 가격이 훨씬 내려가게 된다. 집값이 그 이하로 내려가면 결국 살만한 집이 없는 셈이 된다.

결국 엘에이에서 이 프로그램의 대상자로 가능한 소득규모는 현실적으로 100,000 에서 155,000달러로 제한이 된다는 사실이다. 동일한 수입으로 구입가능한 집의 가격을 높이기 위해서는 다른 빚 즉 자동차, 학자금, 신용카드의 규모를 줄이면 되는데 이와 관련하여서는 꼭 융자담당자와 미리 상의해서 결정하는 것이 좋다. 다음으로, 일부 손님들 가운데 자신의 혹은 가구의 소득이 주정부가 정해놓은 상한선을 넘어서서 해당이 안되는 것으로 생각하고 미리 포기하는 경우를 종종본다.

가구당소득계산은 전적으로 융자담당자에게 달려있다고 볼 수 있다. 손님의 수입관련 서류는 주정부에 제출조차 되지 않는다. 주정부는 다만 손님이 제출한 융자신청서 (Fannie Mae Form 1003)의 수입만을 보게 될 뿐이다. 그리고 이 1003에 기제된 수입은 손님이 제출한 서류들을 기준으로 융자담당자들이 계산한 융자Qualifying Income이다.

따라서 많은 경우에 있어서 손님이 생각한 수입과 Qualifying Income은 달라질 수 있다. 더 늘어날수도 있고 줄어들수도 있다. 예를들어 어떤 손님이 보너스 수입으로 인하여 수입상한선이 넘어설 경우에는 미래에 보너스수입이 보장되지 않을 것으로 간주하여 Qualifying Income 낮춤으로써 자격을 충족시킬수 있다. 자영업자의 경우 Depreciation과 Amortization 금액을 더할수 있어 수입이 늘어나게 된다. 이렇게 수입계산을 통한 손님의 자격요건과 등록신청과정등 이 프로그램의 진행전반에 걸쳐 융자담당자는 결정적인 역할을 하게된다.

따라서 경험과 지식이 풍부한 융자담당의 도움을 받는 것이 무엇보다 중요하다고 할수 있다. 이 프로그램의 신청은 4월 29에 마김되지만 마지막까지 기다릴 것이 아니라 하루라도 빨리 신청하는 것이 좋다. 신청을 하기위해서는 자격이 되는 융자담당자로 부터 발급받은 Pre-approval Letter가 반드시 필요하므로, 융자담당자를 찾아서 상담을 받는 것이 가장먼저 해야할 일이다.

문의: (213)393-6334

이메일: syang2310@gmail.com

<스티브 양 프로융자 대표>