최근에 집을 사려고 하면 셀러가 원하는 리스팅 가격보다 프리미엄을 더 얹어서 더 높은 가격으로 오퍼를 넣고 계약이 체결되는 경우가 많다. 이렇게 프리미엄을 주고 집을 계약했을 때 괜히 비싼 가격으로 집을 구입하는 게 아닌가 하는 생각이 든다.
우선 집 가격이 어떻게 정해지는지 알아보자. 집 가격은 철저하게 시장 원리가 적용된다. 수요와 공급이 만나는 점에서 가격이 형성이 되는데 셀러가 팔고자 하는 가격과 바이어가 사고자 하는 가격이 일치할 때 비로소 세일 가격이 결정되는 것이다.

그럼 은행 입장에서는 어떤 식으로 집의 가격을 산출할까? 은행은 집을 담보고 돈을 빌려주게 된다. 그렇기에 은행 나름대로 집의 가치를 측정하고 그 가치의 일정부분에 대한 융자를 주게 된다. 그리고 이런 가치를 결정할 때는 최근에 같은 동네에서 팔린 비슷한 집들을 비교해서 담보로 잡은 집의 가격을 결정하게 된다.
그런데 이렇게 프리미엄을 주고 산다는 것은 그 동네에서 가장 비싸게 계약이 되는 경우가 거의 대부분이다. 예를 들어 동네 가격은 분명 50만 달러인데 프리미엄 3만 달러를 주고 53만 달러에 집을 구입한다면 당연히 은행 감정가는 53만 달러보다는 적은 금액이 나올 것이다.

그리고 이렇게 감정 가격이 적은 경우에는 은행 입장에서는 융자를 내어줄 때 걸림돌이 된다. 분명 집 가치의 80%만 융자를 해 주기로 했는데 담보로 잡은 집의 가치가 50만 달러일 때의 80%와 53만 달러일 때의 80%에는 분명 차이가 있다. 결국 바이어가 필요한 돈은 53만 달러일 때의 80%인 42만4천 달러를 은행에서 빌리고 다운페이로 10만6천 달러를 가지고 오면 되지만 감정가가 50만 달러밖에 나오지 않은 경우에는 은행에서는 50만 달러에 대한 80%만 융자를 해주기 때문에 융자 금액은 40만 달러로 줄어들게 된다. 결국 바이어가 2만4천 달러의 차액을 현금으로 메워야하지만 융자가 나오게 된다. 바이어의 입장에서는 부담이 되는 상황이다.

물론 이렇다고 금전적으로 손해를 보는 것은 아니다. 감정가가 53만이든 50만이든 상관없이 내가 구입하는 집의 금액은 53만 달러이기 때문이다. 다운페이를 좀 더 많이 하는 대신 매달 내는 모기지 금액이 줄어든다. 반대로 다운페이를 덜하고 모자란 2만4천 달러를 메우게 되면 다운페이는 덜 하는 대신 매달 내야하는 모기지 금액은 조금 늘어난다. 결과적으로 보자면 이렇듯 저렇듯 큰 차이는 없다.
그런데 일단 감정가가 내가 계약한 금액보다 적게 나오는 경우에는 괜히 집을 비싸게 산 것은 아닌지 걱정하게 된다. 하지만 여기에도 또 한 가지 힌트가 있다.

다시 원점으로 돌아가서 난 53만 달러에 계약을 했는데 최근에 팔린 가격이 낮아서 감정가는 50만 달러 밖에 나오지 않았다고 하자. 그렇지만 일단 내가 53만 달러에 세틀먼트를 하고나면 동네 가격 자체가 50만에서 53만 달러로 상승하게 된다. 결국 다음에 나올 집은 53만 이상의 감정가를 받게 될 것이고 비록 내가 53만 달러를 주고 집을 구입했다 하더라도 전혀 비싸게 산 것이 아니게 된다. 한 두 달이면 이렇게 판도가 바뀌게 된다.

집을 구입할 때 싼 가격에 구입하는 것은 참 좋은 일이지만 조금 프리미엄을 주더라도 구입한 사람이 승자다. 내가 프리미엄을 주고 구입한 집이 조만간 남들보다 더 싸게 구입한 집이 되어버리기 때문이다.
문의 (703) 899-8999
(410) 417-7080

<라니 오 / 일등부동산 뉴스타 세무사·Principal Broker>