팬데믹이 시작되고 일시적으로 중단되었던 주택 거래가 다시 시작된 이후, 올해 전반기까지의 주택 시장은 우리의 예상을 깨고 급격한 가격 상승과 함께, 지속적으로 호황 상태가 계속되고 있다. 그리고 미국의 전반적인 경제도 지속적으로 개선의 징후를 보여 왔다. 그로 인하여 정부의 주택 소유주를 위한 구제 금융책의 하나인, 홈오너가 매달 내야 되는 페이먼트가 불가능할 때 지불을 유예해 주는 포베어런스(forbearances) 신청도 줄어드는 추세이다. 주택 융자 페이먼트를 몇 달씩 밀려 크레딧을 망가뜨리기 보다 에퀴티가 충분한 홈오너가 재융자를 통해 현금을 인출하여 월 페이먼트를 계속할 수 있기 때문이다. 그리고 전반적인 기본 금융 시스템의 구조와 건전성이 개선되어가고 있다고 한다.

그러나 나라의 경제력을 측정하는 데 가장 많이 사용되는 국내 총생산GDP(Gross Domestic Product)이 부진하고 캘리포니아의 코로나19 바이러스 확진자 수가 급증함에 따라 경제가 완전히 회복되기 위해서는 아직 갈 길이 멀다는 신호도 있었다. 궁극적으로 이것은 우리가 낙관적인 태도를 유지하는 동안 많은 중요한 도전 과제가 남아 있다는 현실을 의미하는 것이다

캘리포니아 부동산협회(CAR)는 지난주 2022년 주택 시장에 대한 예측을 준비하기 위해 2021년 하반기의 주택 시장 전망을 수정했다. 주택 가격의 인상으로 인해, 2020년에 비해 올해의 평균 가격에 대한 예측을 20.7% 인상한 79만5,600달러로 상향 조정했다. 또한, 판매 속도는 하반기 동안 주춤하겠지만 캘리포니아는 여전히 2020년에 기록된 것보다 거의 8% 더 많은 거래로 이 해를 마감할 것으로 예상했다.

현재까지도 여전히 낮은 이자율을 유지하여 프레디 맥(Freddie Mac)은 30년 고정 모기지 이자율을 지난주 2.78%에서 2.80%로 인상했지만, 몇 달 전 인플레이션 공포 속에서 상승한 이자율과 비교하면 상대적으로 여전히 매력적이다. 연준은 지난주 회의에서 단기적으로 통화 정책을 변경하지 않고 유지하기로 결정했으며 향후 셧다운에 대한 우려가 높아지면서 단기적으로는 잠재적 인플레이션에 대해 더 공격적으로 대처하여 급격한 물가 상승을 것을 막을 수 있다고 한다.

한편으론 부족한 재고와 연간 17%씩이나 무섭게 오르는 주택 가격에 부담을 느낀 구매자들이 시장에서 멀어지고 있어 주택 융자의 신청 건수도 조금씩 줄어들고 있다. 그러므로 캘리포니아 주택 판매량은 5월부터 시작해서 3개월 연속 하락하고 있는데, 수요는 충분하지만 공급이 부족하여 집값은 여전히 올라가고 있다. 가격 상승으로 인하여 주택을 구매할 수 있는 지표가 되는 Home Affordability가 계속 떨어지며 주택 구입을 포기할 수밖에 없는 예비 바이어들이 렌트로 전환하여 임대료도 올라 가고 있다.

모기지 융자 신청이 지난 7월까지 거의 10년 만에 최고 수준에 도달한 후, 모기지 신청 수준은 코로나19로 인하여 시장에서 비교적 조용한 비수기에도 강한 성장을 보였음에도 불구하고 정상화되기 시작했다.

5월 이후 기존 주택 판매가 3개월 연속 하락하면서 시장 모멘텀이 완화되고 있는 것으로 보이고 주택 구매자의 수요도 지난 주에 새로운 구매 신청이 18% 감소한 수준으로 완화되기 시작하였다.

또한 지난 4월부터 6월까지, 2분기 경제 성장은 예상보다 약간 낮아서 지난주 상무부는 2021년 2분기 경제 성장에 대한 초기 추정치를 발표했으며 실질 GDP는 6.5% 증가했다. 이는 고용과 소비자 지출에서 보여준 지속적인 경제 회복이 더 광범위한 경제 활동 측정에서도 나타나고 있음을 보여주는 것이다.

그러나 이 수치는 분기 동안 크게 성장할 것으로 예측한 것에는 못 미치는 숫자이다. 이는 유통 및 노동 시장에 대한 제약과 전국적으로 확진자가 증가하여 공중 보건에 대한 우려가 다시 시작된 것과 연관된 결과로 보인다. 그러므로 많은 사람들이 기대했던 것보다는 경제 회복의 속도가 느려져, 이전과 같은 상태로 회복되려면 더 많은 시간이 걸릴 것으로 예측된다.

문의 (213) 505-5594

<미셸 원 BEE 부동산 부사장>