집 가격이 형성되는 과정에 대해서 간단히 소개해 보기로 하자.
집 가격이 형성되는 것은 일단 바이어와 셀러가 합의하는 가격이다. 그리고 이렇게 합의된 가격으로 최종 세일을 마치기 위해서는 바이어가 합의된 가격으로 집 구입을 마쳐야 한다. 집 구입을 마치기 위해서는 특별한 경우가 아니라면 바이어는 은행을 통해서 융자를 받고 거기에 자기가 가지고 있는 다운페이를 합쳐서 집 구입을 하게 된다.
그 과정 중에는 은행이 융자를 주게 되는데 은행이 융자를 줄때는 단순히 크레딧과 수입만 보고 융자를 주지는 않는다. 은행이 융자를 줄때는 담보가 있어야 한다. 그리고 집 구입을 위한 융자를 줄때에 사용되는 담보는 바로 그 집이다.

은행이 구입을 하려는 집을 담보로 돈을 빌려주기로 결정할 때는 일단 담보로 잡을 집이 어느 정도 가치가 되는지를 따져본다. 예를 들어 구입하고자 하는 집의 계약금액이 50만불이라면 은행에서는 최소 50만불 이상의 가치가 되는 집을 담보로 잡고 돈을 빌려주길 원한다. 만약 감정을 했는데 집의 가치가 50만불에서 단 1불이라도 적게 나온다면 융자를 해 주지 않는다.
이렇게 해서 은행은 바이어의 크레딧과 수입 그리고 담보로 잡을 집의 가치를 측정해서 아무런 문제가 없다고 판단이 되면 융자를 내 주게 되고 바이어는 이 융자를 받아서 집 구입을 마치게 된다. 그리고 이렇게 집 구입이 끝나게 되면 바로 그 가격이 시장 가격이 되는 것이다.

그런데 요즘은 웃돈을 주고 집을 구입하는 경우가 많다고 한다. 예를 들어 50만불에 나온 집을 52만불에 구입하기로 계약을 했다고 하자. 그럼 많은 경우 은행이 가치 측정을 하기 위해서 집 감정을 하면 52만불이 안되고, 그보다 낮은 가격으로 감정이 되는 경우가 많다. 은행의 감정가는 50만불이고 계약금액은 52만불인 경우 어떻게 해야 하는 것일까? 그리고 너무 비싸게 사는게 아닐까?
첫 번째 질문에 대한 대답은 은행 감정가가 50만불이고 바이어와 셀러가 합의한 계약 금액이 52만불인 경우 그 차액, 즉 2만불에 대해서는 바이어가 추가로 현금으로 그 차이를 메꿔야 한다. 그렇게 해서 은행이 50만불에 대한 융자만 줄 수 있도록 만들어 줘야 하는 것이다. 한마디로 원래 다운페이를 20%할 예정이었으면 그 금액이 10만불인데 여기에 2만불을 추가로 다운페이를 해야 한다는 것이다.

두 번째 질문이 좀 복잡하다. 은행에서 감정을 했고 그 가격이 50만불 밖에 나오지 않았다. 그런데 내가 사기로 한 가격은 52만불이다. 그래서 내가 현금으로 2만불을 메꿔야 한다. 그럼 분명 현 시세보다는 비싸게 사는 게 맞다.
그런데 여기서 한 가지 더 생각을 해 보자. 지금 당장은 50만불짜리 시장에서 52만불을 주고 산다. 하지만 내가 집 구입을 완료함과 동시에 내가 사는 집의 가격은 52만불이 되고 그 가격이 시장 가격으로 다시 셋업이 되는 것이다.
한마디로 내 옆집가격이, 뒷집 가격이 원래는 50만이었는데 내가 집 구입을 완료함과 동시에 내 집과 내 이웃의 모든 집들이 52만으로 상승하게 되는 것이다.

이제는 동네 가격이 52만불이 되었기에 어제는 내가 비싸게 사는 게 맞았지만 지금은 정상 가격이 되어버렸다.
이렇듯 아주 큰 폭으로 갑자기 비싸게 웃돈을 주고 집을 구입하는 상황이 아니고 어느 정도 시장이 소화할 만한 웃돈을 주고 집을 구입한 경우라면 결국 내가 집 구입을 완료하면서 내 집 덕분에 내가 구입하는 동네의 모든 집 가격이 상승이 되어버리는 효과가 발생한다. 그럼 과연 내가 비싸게 하는 것일까 아닐까?
문의 (703) 899-8999, (410) 417-7080

<라니 오/ 일등부동산 뉴스타 세무사·Principal Broker>