지난 2020년은 코로나로 모두가 어려움을 겪었던 한 해 였지만 모기지 이자는 역대 최저를 기록했고 주택 가격도 7-10% 인상 되는등 주택 부동산은 주택 구입과 재 융자 열기로 뜨거웠다. 불과 6개월 전 4%로 30년 고정 융자를 받은 많은 홈 오너들이 2.5- 2.75% 이자로 갈아타는 바람에 한때 모기지 시장의 마비를 초래 하기도 했고 지금도 좀 진정되었지만 현재 진행형 이다.
융자상한 선의 가장 기본이 되는 컨포밍 일반 융자한계가 2019년 ＄484,350 에서 2010년 ＄501,400 로 인상되더니 다시 2021년에는 ＄548,250불이 되었다. 주로 주택 가격이 오를 경우 융자 상한선도 따라서 오르는 것이 일반적이다. 왜냐 하면 컨퍼밍 론 자체가 주택 중간 가격에 기초를 두고 있기 때문이다.

주택 가격의 상승에 따라 Home Price Index 가 상승하면 융자 상한선도 보조를 맞추어 오른다.
지난 2006년에서 2016년까지 10년 간 컨퍼밍 융자 상한선은 쭉 ＄416,000을 기록 했었다. 그 당시는 Subprime사태로 모기지 Default가 증가하며 주택 시장이 무너지면서 주택 가격이 날개 없이 추락을 계속 하던 시대 였기도 하다.
그렇다면 컨퍼밍과 점보론이 어떻게 다르기에 컨포밍 융자 상한선 인상이 의미가 있는 것일까? 일단 가이드 라인이 다르다. 아래 3가지로 나누어 설명한다.

1. Down payment : 컨퍼밍론은 5% 혹은 3%만 다운 하여도 융자를 받을 수가 있다. 하지만 점보론(컨퍼밍 론 상한선 이상의 론)은 정부가 아닌 Privately-backed mortgage(인베스터가 융자해주는 론)이기 때문에 최소한 20%에서 25% 이상의 다운을 요구한다.
2. Credit Score : 컨포밍 융자일 경우 크레딧 점수가 620점 만 되어도 융자를 받을 수 있다. 비록 이자는 더 많이 지불하여야 할 수는 있다. 하지만 다운을 40% 이상 하면 크레딧 점수가 620점 만 넘어도 별로 불 이익을 받지 않는다. 반면에 점보론일 경우 크레딧이 적어도 720점 이상은 되어야 명함을 들이밀 수 있는 것이다. 점수가 이보다 낮으면 아예 수입이 충분 하다 하여도 융자가 힘들다.

3. Higher income level : 컨퍼밍 융자일 경우 수입의 50% 미만이 페이먼을 포함한 빚으로 나간다면 융자가 가능 하지만 점보론일 경우에는 본인 수입의 43%가 페이먼트로 나가면 융자가 불가능 하다. 특히 일반 컨머밍 융자는 비지니스를 5년 이상 하였을 경우 1년의 세금보고서로도 융자가 가능하지만 점보융자일 경우 무조건 2년 세금보고서를 제출 하여야 한다.
4. Interest : 컨퍼밍 융자의 이자가 항상 점보이자보다 싸고 융자 심사가 더 쉬운것이 특징이고 점보융자는 컨퍼밍 융자에 비해 융자 심사가 더 까다롭고 융자 프로그램 선택의 폭이 좁다.

위에서 설명 하였듯이 컨퍼밍 융자는 주택 융자의 기준이 되는 융자 상한 선이다. 이 limit이 올가가면 갈수록 많은 홈 바이어가 이익을 얻을 수 있는 것이다.
또한, 주택 가격 상승에 맞추어 융자 상한선이 올라 왔다. 특히 주택 가격이 비싼 지역에서는 High Balance conforming이라는 이자가 적용되는데 이도 2010년 ＄765,600에서 2011년 ＄822,375로 조정되었다.

<브라이언 주 / 리웨이 펀딩 대표>