코로나19 사태는 미국의 주택 시장에 두 가지 크게 상반되는 현상을 불러왔다.

첫째, 주택 재고 물량이 극심하게 줄어드는 가운데 높은 수요를 유지시켜 주택 가격이 고공 행진을 거듭하게 만들었다.

둘째, 일부 주택 소유자들을 재정적으로 어려운 상황에 처하게 하여 다달이 내야 하는 주택 융자 상환금을 낼 수 없게 만들었다.

유예 기간이 끝날 때 그간 유예 받은 상환금을 어떻게 납부할지는 채권자와 협의하여 결정할 수 있다.

▲주택 매각: 마땅한 해결책이나 대안마저 없다면 최후의 수단은 주택을 팔아 융자금을 갚은 것이다.

2000년대 중반 서브 프라임 모기지 사태로 경제 위기가 닥치고 주택 시장이 극심한 불경기를 맞았을 때에는 집이 쉽게 팔리지도 않고, 좋은 값을 받을 수가 없어서 많은 사람들이 숏세일이나 차압으로 집도 잃고, 크레딧도 나빠지는 고통을 감수해야 했다.

그러나 지금은 상황이 다르다. 집값은 고공 행진을 계속하고 있고 매물이 부족해 집은 내놓자마자 팔린다. 따라서 집을 팔아 깨끗이 융자금을 갚고, 남는 돈이 있으면 그것으로 새롭게 시작할 수 있는 여지가 얼마든지 있다.

▲낮은 월 페이먼트: 집을 사야 하는 이유이다. 이제는 30년 고정 이자, 원금 이자 균등상환의 경우 3% 또는 3% 이하다.

이러한 이유로 현재 리스를 살고 있는 고객이라면 주택을 구매했을 경우 내야 하는 월 페이먼트가 리스비보다 저렴한 경우가 대부분이다.

바이어들이 이자율이 낮아지면서 구매가격을 5~10만달러 가량 상향 조정했다. 더 비싼 집을 사더라도 이자율이 낮아져서 월 페이먼트가 크게 다르지 않은 것이 이유가 아닐까 생각한다.

▲OC로 이주: 실리콘밸리의 기업들이 재택근무를 허용하면서 연봉이 높은 실리콘밸리의 엔지니어들이 오렌지카운티로 이주하는 경우가 상당히 늘어나고 있다.

실리콘밸리보다 훨씬 저렴하지만 학군이 좋고, 안전하고, 좋은 환경 탓에 결국 오렌지카운티의 수요가 지금보다 더 늘어날 것으로 예상한다. 그 중 어바인은 1위 선호 지역이다.

▲차압 금지 연장: 모기지 페이먼트에 어려움을 겪고 있는 대부분의 주택 소유주는 연방정부 유예 프로그램 덕택에 차압으로부터 보호를 받고 있다. 그러나 FHA 융자를 가진 주택 소유주는 코로나 19로 인한 영향이 지속될 수 있다.

▲낙관적인 미래: 2008년을 겪어 본 필자로선 미래가 낙관적이다. 지금은 주택을 급매해야 하는 상황이 발생한다 해도 상당한 에쿼티가 쌓여 있어 충분히 쿠션 역할을 할 수 있는 것으로 분석하고 있다.

10년 전 주택세 가득했던 거품이 꺼질 당시 LA와 오렌지카운티의 모기지 융자의 28%가 ‘언더워터’ 상태였다. 언더워터란 주택 가치보다 융자 잔액이 더 큰 상태를 말한다.

2020년 현재 이런 언더워터 또는 깡통 주택은 LA에서 1.2%에 불과하다. 코로나19 사태라는 전무후무한 경제 활동 셧다운이란 것을 겪고 있는 중이지만 사람들이나 기업들이 생각보다는 훨씬 탄력 있게 적응할 수 있는 능력도 좋은 것 같다.

문의 (949)873-1380

<써니 김 뉴스타부동산 어바인 명예부사장>