5월26일자에 소개된 ‘리버스 융자 주의할 점’이란 칼럼에 대해 보충설명이 필요할 것 같다. 이 칼럼은 90년대 발생한 케이스에 대해 2000년 8월20일자 LA 타임즈에 게재된 기사를 배경으로 했다. 벌써 20년이 지난 지금까지도 이 사례는 리버스 모기지의 악질적 폐해를 인용하는 사례로 두고두고 언급되고 있다.

그러나 현재의 리버스 모기지와는 전적으로 무관한 내용이다. 현재 리버스 모기지는 연방정부의 통제를 받으며 독소조항이 거의 제거된 상태다. 각종 수수료도 정부가 한도액을 정해놓았으며 리버스를 받아도 변제에 대한 책임이 개인의 채무로 넘어가지 않도록 Non-recourse로 규정화됐다. 다른 말로 신청자나 자녀에게 집값 이상의 변제 책임이 전가되지 않는다. 오히려 정부의 보증을 통해 사후에도 자녀가 남은 에퀴티를 받아갈 수 있도록 하고 있다. 집 값 상승에 대해서 조건을 걸거나 강제 어뉴이티 가입과 같은 것은 더 더욱 있을 수 없는 얘기다. 최근에 다시 Equity Sharing이란 금융상품이 나오고 있지만 이는 리버스 모기지와는 무관한 별개의 상품이다. 리버스의 이자도 알려진 것과 달리 일반 모기지 이자와 별반 차이가 없다.

모든 금융상품은 투자자들의 탐욕으로부터 시작된다. 지금은 아무도 안전성을 의심하지 않는 30년 고정 모기지도 그 역사를 살펴보면 커미션의 복수 부과, 과다한 모기지 보험, 눈먼 숨은 수수료, 10%가 넘는 이자, 조기 상환 시 페널티 부과 등의 독소조항이 난무했었다. 그러나 정부가 법으로 하나씩 견제하고 규제하면서 개선돼왔다. 처음부터 현재의 모기지가 아니라 이렇게 고치고 또 고치는 과정을 겪어왔다. 그래서 이제는 아무도 그 안전성을 의심하지 않는 현재의 30년 고정 모기지로 변모했다.

리버스 모기지도 마찬가지다. 초기에는 은행 투자자의 탐욕이 뒤섞여있었지만 대법원의 판례와 정부의 개입으로 2000년대 중반부터 무분별한 요인들이 제거됐다. 리버스모기지의 시초는 1960년대이지만 실제 케이스는 사실 매우 미비해 일면 방관된 측면이 있다. 그러다 1989년부터 고령화 시대를 대비해 정부가 본격 개입하기 시작했으며 1990년대 들어 연방정부(FHA)가 보증하는 HECM(Home Equity Conversion Mortgage) 리버스 모기지가 탄생하면서 본격화됐다. 정부가 리버스 모기지의 은행과 소비자를 보호하기 위해 보증(Guarantee)제도를 도입한 것이다. 이후 융자서류(Note)도 정부가 승인한 양식으로 바뀌었고 현재의 틀을 갖추기 시작했다. 결국 프라이빗 렌더의 리버스 모기지는 급격히 자취를 감추기 시작했다.

또 2001년에는 소비자 보호를 강화하기 위해 AARP와 함께 지금의 카운슬링 제도를 만들었고 2014년에는 신청 당시 62세가 안됐던 배우자의 평생 거주도 보장키로 했다. 이런 과정을 거치면서 이제 리버스 모기지 상품은 사실상 연방정부가 보증하는 HECM 리버스 모기지만이 남아있다고 해도 과언이 아니다. 최근에는 리버스 모기지가 안전해졌다는 평가를 받고 있으며 오히려 정부 간섭이 과다해 접근성이 떨어진다는 지적이 있을 정도다. 리버스 모기지가 도입된 20~30년전의 초창기 사례를 근거로 현재의 바뀐 정부 보증의 리버스 모기지를 똑같이 취급하는 것은 팩트가 될 수 없다. 분석의 시제가 일치하지 않기 때문이다.

<남상혁 SNA 파이낸셜 대표>