우리가 집을 사면서 흔히 융자를 받는다. 그런데 융자는 돈을 빌리는 일이다 보니 처음 융자를 받을 때 많은 서류에다 일일이 사인을 하고 날짜를 쓴다. 그리고는 앞으로 첫 번째 모기지 페이먼트를 내는 날은 몇월 며칠이고, 그때부터 매달 돈을 내면 된다고 알게 된다. 잔뜩 신경을 쓰고 있다가, 마침 은행에서 편지도 받게 되어서 모기지 페이먼트를 내기 시작한다. 그런데 어느 날 돈을 내는 모기지 은행이 바뀌었다고 편지가 오는 것이다. 그것도 몇 달 지나지도 않았는데 말이다. 심지어 첫 번째나 두 번째 달부터 바로 바뀌는 경우도 있다.

저쪽 은행에서 이쪽 은행으로 바뀌었으니 앞으로는 자기들한테 돈을 내라고 하면서…. 나한테 이야기도 없이 다른 은행에다가 내 채권을 팔았단 말인가…. 한 번 받은 융자에 두세 번도 더 은행이 바뀌는 경우도 드물게 있다. 내 채권이 좋아서 그런 것인지, 아니면 별로 좋지를 않아서 그런 것인지…. 아니면 무슨 문제가 있는 것인지.

한마디로 아무런 문제가 있는 것이 아니다. 단지 홈 모기지 자금으로 융자해 준 그 돈의 흐름 때문이다. 제일 첫 번째 융자를 맡아서 해 준 곳이 그 융자채권을 자기들이 그대로 보유할 수도 있고 혹은 다른 곳에 팔아서 자금을 다시 확보할 수도 있기 때문에 나타나는 현상이다. 은행에 따라서는 융자 종류별로 적정한 비율을 보유하기 위해서 팔기도 하지만 다른 대출 기관에서 융자채권을 오히려 사기도 한다.

이런 주택융자 채권을 사고파는 미국의 “2차 모기지 시장”은 아주 활발하고 자유롭게 거래가 되고 있어서 돈의 공급이 풍부하게 잘 이루어진다. 만약 자유롭게 사고팔지 못한다면, 원활하게 융자자금이 계속 공급되지 않게 된다. 그렇게 되면 주택 모기지 시장은 융자를 하다가 다음 달부터 자금이 없어서 당분간 중단한다고 할 수도 있을 것이다.

“2차 모기지 시장”(Secondary Mortgage Market)은 주택융자 대출 기관과 투자자 간에 융자채권을 매매하는 곳으로 미국 내 대부분의 주택 융자는 결국 2 차 모기지 시장으로 판매된다. 정부 투자기관인 “패니 매”와 “프레디 맥”은 수천 개의 같은 종류의 융자를 주택담보증권(MBS)으로 묶어서 이 유가 증권을 정부, 연금 기금, 보험 회사 및 헤지 펀드가 포함된 월가의 투자자에게 판매한다.

생각해 보자, 미국 전체의 홈 모기지 시장을 돌아가게 하는 주인공들은 일반 은행과 대출 기관들, 그리고 여러 은행과 일하는 융자 브로커들, 잘 준비된 융자 채권서류를 사 줄 수 있는 다양한 투자자들이 있어서 가능한 것이다.

이런 금융시장의 구조가 전혀 모르는 사람에게 수십만 불 혹은 수 백만불 융자를 가능하게 한다. 또 이런 융자 채권을 사 줄 투자자들은 돈을 빌려 가는 사람들과 전혀 모르는 사이이기 때문에, 그런 투자자들을 위해서 법적으로 완벽한 채권서류가 되어야 하고 그래서 까다롭게 서류들을 달라고 하고 그 많은 융자서류에 사인하는 것이다.

바쁘다 보면 은행이 바뀌었다는 편지를 소홀히 하다가 깜빡 잊어버리기도 한다. 이렇게 홈 모기지를 제때 안 내고 늦어져서 한두 번 연체가 되면, 크레딧에 영향을 줄 뿐 아니라 기록에 남아 있게 되고 다음에 융자를 받는 데 영향을 줄 수가 있다. 따라서 나의 실수가 아니라 만약 은행이 잘못해서 모지기 페이먼트가 늦었다면 은행으로부터 편지나 관련 근거가 될만한 서류를 잘 보관하고 있어야 한다. 그래야 크레딧에 억울하게 기록이 올라가면 그런 근거로 제대로 고쳐달라고 할 수도 있고, 다음에 융자를 받을 때도 근거를 제시해야 한다.

매월 내는 모기지는 철저하게 날짜를 잘 지켜야 한다.

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<토니 박 융자 / 모기지 월드>