백만불이나 이백만 불 정도 투자할 만한 부동산을 찾는 분들이 있다. 그럼 주변에 있던 분들이 샌프란시스코 베이 지역에선 그런 물건은 찾기가 힘들다고 한다. 투자할 부동산을 어떤 종류의 부동산을 사느냐에 따라 물론 다르다. 그러나 사실 금액도 금액이지만 이 지역에서는 가격이 워낙 비싸므로, 투자하는 금액 대비 투자수익률이 많이 떨어진다.

그러면 멀리 외곽지역으로 나가서 투자해야 하나? 멀리 갈수록 상대적으로 싼 부동산이 많이 있지만, 또 자주 가 볼 수도 없다면 부동산을 관리비용을 주면서 누구에게 반드시 맡길 수밖에 없다. 사실 투자용 부동산은 자주든 가끔이든 가 볼 수 있을 정도의 거리이면서 자신이 그 지역을 잘 아는 곳에 사는 것이 원칙이다.

다 옳은 말인 것 같은데, 아무튼 이런 모든 점을 다 충족시켜줄 만한 적당한 부동산은 없나?

여러 아이디어가 있을 수 있겠지만 우선 한 가지를 말할 수 있다. 미국의 넓은 땅을 지나는 많은 하이웨이 주변 휴게시설에 있는 비즈니스 빌딩을 사는 것이다. KFC, BERGER KING 혹은 TACO BELL 같은 프랜차이즈 비즈니스가 들어있는 건물을 사는 것이다. 이런 경우는 지역이 멀어도 상대적으로 훨씬 렌탈 수익도 안정적이고 빌딩 소유주가 직접 관리할 필요가 없어서 좋다. 물론 20년이나 25년을 꼭 보유하지 않고 몇 년 후에 팔아도 된다.

정말 한 번 가기도 먼 텍사스주나 사우스캐롤라이나주에 투자용 부동산을 사도 될까? 한마디로 크게 걱정할 필요는 없고 상대적으로 안정적이다. 왜냐하면, 수익성이나 투자 가치가 제대로 있는지를 잘 따져 보아야 할 텐데, 여기에는 그렇게 따져 보는 중요 이해관계 당사자가 넷이나 있기 때문이다.

첫째로, 투자하는 본인으로선 투자수익률을 봐야 한다. 투자수익률(Cap rate)은 순영업수익(NOI)을 구매가격으로 나눈 것이다. 보통 7.00% Cap이면 백만불 기준 1년에 순영업 수익이 7만 불이 되는데, 이 정도면 대략 40% 정도를 다운페이를 하고 60% 정도를 상업용 융자를 받을 수 있다. 요즈음은 5.00% Cap이 많아서, 다운페이를 50%에서 55% 정도 해야 한다.

둘째로, 프랜차이즈 비즈니스를 직접 경영하는 임차인(Lessee)은 위치와 고객 그리고 매출과 이익을 고려해서 거기서 영업을 하는 것이다. 또 보통 20년 리스에 NNN 조건이므로 렌트비는 매년 협상을 하지 않고 일정하게 올리도록 한꺼번에 계약한다. 또 그 건물의 유지 보수 세금까지 모두 책임지게 된다. 또 프랜차이즈 본사의 여러 요구사항까지 잘 따르면서 영업할 자신이 있어야 한다.

셋째로, 그리고 거기서 비즈니스를 하도록 허락하는 프랜차이즈 본사 입장에서도 위치 선정, 유동인구 분석, 매출 전망, 수익성, 그리고 임차인인 업주의 경영 능력 신용상태 경험 등을 종합적으로 고려해서 결정하게 되는 것이다. 네 번째로, 상업용 융자를 해 주는 은행도 앞에서 이야기한 모든 사항뿐 아니라 프랜차이즈 본사가 전국에서 랭킹(순위)이 어느 정도인지 그리고 본사의 수익성 안정성 등을 전체적으로 심사한다. 또 투자자인 바이어의 신용과 소득까지 고려해서 융자를 승인하게 되는 중요 이해관계 당사자이다.

그래서 계약이 끝나면, 이런 종류의 투자는 신경 쓸 것이 없다. 심지어 직접 가보지 않아도 될 정도다. 그래도 굳이 한 번이라도 본인이 투자한 부동산을 봐야 한다면 감정 평가할 때에 가 보면 좋다. 그리고 투자를 하는 본인은 당연히 투자수익을 다 가지게 된다. 렌탈 인컴 뿐 아니라 부동산의 가치 상승까지 말이다. 하지만 만약의 위험부담도 본인의 몫이다. 예를 들어 어떤 이유로 비즈니스를 하던 임차인이 나가고 이를 인수할 사람이 바로 없는 경우나, 드문 경우이지만 프랜차이즈 본사가 망할 때는 다른 프랜차이즈로 빨리 바꾸어야 할 수도 있다. 물론 어디나 위험은 있는 것이고 위치가 좋으면 크게 걱정할 일들은 아니다.

우리는 평생 몇 번이나 상업용 부동산을 살까? 황금알을 낳는 거위는 아니라도 가슴 설레는 일이다.

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<토니 박 융자 / 모기지 월드>