건물주가 입주자를 퇴거시키기 위해서 본인이 임대 사업에서 철수한다고 거짓말을 하는 경우가 있다.

해당 시청에 주거유닛 임대사업에서 철수한다는 통고를 한 후 이사 비용을 지불하고 입주자를 퇴거시킨 후에 새 입주자를 받아들여 더 높은 임대료를 받는 건물주가 있다.

입주자는 건물 소유주가 규정을 준수하지 않았다는 주장으로 퇴거 방어를 할 수 있다. 정부가 1987년 이전까지는 저소득층 주택 공급을 위해서 임대 손실이 발생해도 주거용 임대 사업 철수를 못하게 계속 주거 임대업을 운영하도록 강요했었다.

그 후 지방 조례, 행정 명령 또는 기타 방법으로 계속 주거 임대 사업을 강요할 수 없다는 ‘주거지 임대사업 철수’(Ellis Act) 법이 제정되었다.

그러나 철거 대상 건물이 저소득층 입주자들로 채워져 있지만 투자금에 대해서 합당한 수입이 발생한다고 주거 임대건물 철거로 인해 유닛의 공급 차질이 발생하기에 건물을 철거 할 수 없다고 제한하는 것은 위법이다.

LA시는 2017년 한해동안 1,802채가 주거 임대사업에서 철수했다고 밝혔다. 이는 2016년보다 30% 늘어난 수치다. 서민용 임대주택 감소로 월세가 상승한다.

저소득자는 저렴한 렌트유닛을 못 찾아서 결국 노숙자 신세가 된다.

<주거용 임대사업 철수>

건물주는 주거용 임대 사업을 중단할 권리가 있다.

주거 임대사업을 중단하고 입주자를 퇴거시킬 수 있다. 임대 규제지역에서는 임대 사업 철수를 할 때 기존 입주자에게 이사비용을 지불해야 한다.

건물주가 이사 비용을 지불 할 때 까지 세입자는 주거유닛에 살 수 있다.

건물주와 입주자 관계는 계속 유지되며, 세입자는 공정한 임대 가치를 지불할 의무가 있다.

Ellis법은 콘도 건물주가 임대를 준 콘도미니엄 유닛에 대해서는 적용되지 않는다.

건물주는 임대 사업 중단 절차를 마친 후로부터 입주자에게 120일 퇴거 통고를 해주어야 된다.

만약에 입주자가 62세 이상, 또는 장애인이 1년 이상 거주했을 때는 시청에 임대 중단 통고를 한 후 60일 이내에 1년간 더 연장해서 거주한다는 서면 통고를 할 수 있다.

이 때는 과거 임대 조건과 같으며, 과거와 같은 임대료 규제법을 준수해야 된다.

건물주는 입주자로부터 연장 통고를 받은 날로부터 30일 이내에 시청에 임대 계약 연장 통고를 해야 된다.

건물주가 임대 시장에서 철수한다고 통고한 후 10년간 건물을 주거 임대용으로 사용 할 수 없다. 만약 2년 이내에 다시 주거 임대 사업을 시작하면 그 피해 손실과 징벌적 배상을 해야 된다.

그리고 5년 이내에 새 건축을 해서 다시 주거용 임대 사업을 할 때는 임대 규제법에 적용되고 다른 잠재적 처벌 및 책임을 부과한다.

<일부 건물만 철수 할 수 없다>

한 건물 내 일부 임대용 방만 임대 사업에서 철수할 수 없다. 건물이 2개, 또는 3개 이상 있을 때에 한 건물만 임대 사업에서 철수 할 수 있다.

그러나 공공 기관과 소유주가 임대 부동산으로 계약하거나 공공기관으로부터 직접 융자를 받은 경우에는 제외된다.

아파트소유주협회는 LA시 임대료 규제법에서 주거용 임대 부동산을 철거하고, 5년 이내에 동일 부동산에 새 주거용 임대 주택을 건축한 경우, 또는 1995년 2월1일 이후에 건물 완공 증명서가 발급되었다면 임대 규제법 적용은 안 된다고 주장했다.

법원은 임대사업에서 떠난다는 거짓된 행위로 세입자를 퇴출시키지 못하게 하는 목적이 있다면서 시청의 승소 판결을 내렸다.

문의 (310)307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>