부동산 거래계약은 가장 많이 접하게 되는 계약 형식 중 하나이지만 부동산 산업 내에서도 잘 이해되고 있지 않은 것 중 하나이기도 하다. 당신이 부동산 전문가 이거나 초보자 이거나 간에 부동산 거래계약에 대해 꼭 알아야 하는 부분이 몇 가지 있다.

부동산 거래법은 기본적으로 일반적인 상법상 계약서에 해당하는 원칙에 의거하기 때문에 일반 계약서의 기본적인 요건에 대해 이해를 하는 것이 중요하다.

호가, 반대가, 실거래가 등. 대부분의 주에서 변호사들과 부동산 중개인들은 정형화된 부동산 계약서를 사용한다. 계약서는 주로 가격에 대한 오퍼, 즉 호가를 제시하는 사람 입장에서 작성된다. 오퍼레터는 주로 매수자 (가격 제시자)가 서명하면 유효화 된다. 이러한 형태의 계약서는 매도자가 수용을 하지 않으면 유효하지 않으며 양자간 합의가 되면 성사가 된 것으로 간주한다.

합의한다는 것은 오퍼를 받는 사람(매도자)이 오퍼의 조건을 수용한다는 의미이다. 만약, 매도자가 “오퍼는 받아들이지만 15일 더 일찍 계약을 채결하고 싶다.”라고 답변을 한다면, 이것은 반대 오퍼를 한 것이기 때문에 유효한 계약이라고 볼 수 없다. 모든 계약의 기본요소는 양자간 합의가 있어야 한다는 것이다.

매수자가 제시한 가격, 조건, 기간 등이 받아들여지지 않는다면 계약은 무효이다. 예를 들어, 계약서 상 합의를 팩스로 알려야 한다고 적시 되어 있다면 전화로 통보하거나 우편으로 하는 것은 합의 조건을 충족하지 못하기 때문에 무효이다.

1. 편무계약 vs. 쌍무계약

부동산 거래계약은 쌍무계약이다. 즉, 매도인이 판매에 동의하고 매수인이 구매에 동의하는 형태를 의미한다. 옵션과 비교를 해보자. 옵션거래는 편무계약이다. 즉, 매도인은 판매 의무가 있지만 매수인은 구매 의무가 없으며 매수에 대해 선택할 권리가 있다.

쌍무계약 상 지체상금 또는 확정손해배상액에 대한 규정이 포함되어 있으면 편무계약과 비슷한 효과가 있을 수 있다. 매수인이 계약조건을 충족하지 못해 계약무효시 매도인은 매수인이 에스크로에 예치된 금액을 상환하지 않아도 된다.

2. 부동산 거래계약서에 법적으로 포함되어야 하는 요소

부동산 거래계약서가 법적 효력을 가지려면 반드시 포함되어야 하는 요건에는 다음과 같은 내용이다.

1. 양자간 합의. 매수인과 매도인 간 합의가 있어야 한다

2. 서면. 아주 특별한 예외 상황을 제외하고 부동산 매수-매도에 대한 계약은 서면으로 처리해야 유효하다. 매수인이 서면으로 오퍼를 제시한 것을 매도인이 구두로 합의한 것을 계약이 체결 된 것으로 받아 들이면 매수인은 낭패를 볼 수 있다.

3. 계약자 양자를 명시해야 한다. 계약서에는 계약을 채결하는 당사자들의 이름을 명시해야 한다. 법적으로 꼭 들어가야 하는 것은 아니지만 계약서들은 대체적으로 정식명칭?풀 네임?을 사용하는 것이 바람직하다(명의이전 에이전시의 서류처리에 도움이 된다.)

계약주체 중 한 쪽이 기업이라면 기업이라고 명시되어야 한다(예. ㈜북미토지회사, 네바다 등록기업 등)

4. 부동산 물건 명시. 부동산에 대한 설명이 계약서에 포함되어야 한다. 법적으로 꼭 들어가야 하는 것은 아니지만 법적인 설명은 포함 되어야한다. ‘내 호수가 주택’과 같이 모호한 설명은 유효한 계약서를 작성하기에 적합하지 않다.

5. 매입가. 계약서에 매입가 또는 합리적 기준가격을 명시해야 한다. (예: ABC 감정평가 책정 가격은 ＄＄＄ 등.)

6. 고려사항. 계약서에는 약인(約因)이 필요하다.

물건이나 서비스를 구매하는 것에 대한 가격이나 가치를 교환하는 약속, 즉, 계약의 핵심내용이다. 약인에 금액 보다는 약인 거래에 대한 내용이 중요하며 주로 다음과 같은 형식으로 표기 된다 “10달러 및 기타 물물 또는 금액이 지불 되고 수령 되었다.”

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