바이어가 드디어 원하던 집을 찾아 셀러와 가격을 비롯한 여러 가지 조건이 합의가 되어 에스크로를 열게 되면 가장 먼저 하게 되는 것이 홈 인스펙션이다.

홈 인스팩션은 바이어가 자비로 고용한 인스팩터가 집의 전반적인 상태를 점검하는 것으로, 히터와 에어컨이 제대로 가동이 되는지, 설치된 가전제품이 잘 작동이 되는지는 물론 기본적인 집의 구조나 상태등을 점검하여 결함을 찾아내게 된다.

이에 더하여 굴뚝, 하수도, 석면이나 구조물 인스펙션을 하는 경우도 있다. 이 때 심각한 결함이 있으면 에스크로가 취소되기도 한다.

이 때 보통은 바이어가 셀러에게 고장난 곳을 고쳐달라고 요청할 수 있고, 그렇지 않더라도 몇백달러의 비용이 들지만 꼭 거쳐야 하는 중요한 것이다

그리고 셀러쪽에서는 에스크로가 열린 후 7일 안에 집에 관한 모든 사항을 알리는 서류들을 바이어 쪽에 보내야 하는데 그 중 하나가 TDS(Transfer Disclosure Statement)이다.

이것은 셀러가 주택 전체를 하나하나 확인하여 수리사항, 보유, 설치한 기기들, 문제가 있거나 고쳐야 할 사항과, 과거에 수리한 내역 등 현재의 집의 상태를 기록하여 바이어에게 알려야 한다.

TDS등 모든 서류(disclosure)들은 꼭 작성하여 양쪽이 서명을 해야 한다.

특히 TDS는 셀러가 작성하여 바이어에게 집의 상태를 정확히 알려주어야 하는 의무이기도 하지만, 셀러는 바이어로 부터 집의 상태를 제대로 알려주지 않아 소송을 당하는 것을 방지하고 문제가 생겼을 때 TDS를 통하여 이미 알려주었다고 반박할 수 있다.

집에 조그만 문제가 있어도 모두 TDS에 기록하여야 셀러 자신을 보호할 수 있고, 바이어는 앞으로 거주할 집에 대한 모든 것을 자세히 알 수 있다.

또 셀러와 바이어의 에이전트들도 육안으로 보이는 집의 상태를 모두 점검하여 전체적인 사항의 서류(agent visual inspection)를 작성해 제출, 양쪽의 서명을 받아야 한다.

특히 에스크로가 진행되는 동안 정부 규제에 대한 인스펙션인 9A report, Retrofitting inspection, 물의 절수, 빌딩의 안전에 대한 상태 등을 점검하여 인스펙션을 통해 밝혀진 미비점은 셀러가 완결하고, 시티 혹은 카운티에 보고해야 한다.

마지막으로 나무를 갉아먹어 집을 훼손시키는 터마이트 인스펙션을 통해 터마이트가 있는지여부와 터마이트가 있으면 살충과 터마이트로 인해 파손된 곳까지 수리한 후 리포트를 바이어측에 제출해야 한다.

그 후 에스크로의 전 과정을 모두 마치게 되면 끝나기 전 일주일 사이에 바이어는 마지막 점검(Final Walk Through)을 하여 홈 인스팩션시 상태와 다른 것이 있는지. 요청한 수리사항들이 제대로 이행되었는지 살펴보고 서명을 한다.

위와 같이 건물의 구조와 상태에 대한 확인이 필요하고, 한편으로는 주택이 위치한 곳의 환경에 대한 확인도 필요하다. 에스크로를 오픈하게 되면 NHD(National Hazard Disclosure) 리포트를 받게 되는데 보통 셀러가 바이어에게 제공하는 이 리포트의 내용에는 해당 주택이 지진대 안에 있지는 않은지, 산불을 비롯한 화재 다발 지역이거나, 홍수 피해를 입을 수 있는 곳에 속해 있는지, 군사작전 지역에 속해 있는지, 또는 도시계획 등에 들어 있는지 등이 자세히 나와 있다.

마지막으로 특별히 중요한 서류중의 하나가 부동산 등기등본 열람서(Preliminary report)이다. 이 안에는 바이어가 사려는 주택의 판매자가 실소유권자가 확실한지, 부동산의 용도 제한(CC&R)이나, 소유권의 등기형태, 재산세에 대한 특별한 사항과 체납여부, 가압류 여부, 융자금액, 차압 등의 사항들과 해당 주택의 토지 지적도가 포함되어 있다.

이러한 것들을 에스크로가 끝나기 전에 바이어와 셀러가 모두 반드시 확인해야 한다.

문의 (818)497-8949

<미셸 원 BEE 부동산 부사장>