IRS의 1031 Exchange법에서는 투자 부동산 판매 후에 like kind한 대체 부동산(replacement property)을 구매하면 세금납부 지연혜택을 받을 수 있다고 명시한다. 그러나 따라야 할 엄격한 요구사항이 있다.
예를 들어, 판매수입은 판매자가 받으면 안되고, 자격이 있는 중개인(qualified intermediary)에게 판매수입을 맡겨야 한다.
또 판매 후 45일 안에 대체 부동산을 identify(판매 금액을 보관하는 중개인에게 서면으로 구매 부동산을 알리는 것) 해야 하고, 180일 안에 클로징을 해야 한다.
오늘 칼럼에서는 1031 Exchange의 중요한 규칙에 대해 알아보겠다.

Q: Identify 하는 대체 부동산의 수에 제한이 있는가?
A: 부동산을 판매 후 45일 안에 대체 부동산을 identify 한다. 또한 대체 부동산의 구매를 180일안에 해야 한다. 부동산을 identify시 두 가지 방법이 있다.
첫째, 세 가지 부동산 법이다. 투자자는 대체 할 세 개의 부동산을 identify 하는 것이다. 대부분의 투자자들이 이것을 이용한다. 이때 각각의 부동산의 가치의 제한은 없다.
둘째, 세 개 이상의 부동산을 Identify 하는 것이다. 이때 모든 대체 부동산 구매가격을 다 합하면 판매한 부동산의 공정 시장 가격보다 200% 을 넘어가서는 안된다.
그러나 이때 이런 규칙을 엄격히 따르지 않으면 세금 납부 지연 혜택을 박탈 당할 수도 있고, 세금을 내야 할 수도 있다.
또한 45일 기간이 안 지났다면 대체 부동산을 identity한 후에 바꿀 수도 있고, 취소를 할 수도 있다. 그러나 45일 후에는 바꿀 수 없다는 것을 명심해야 한다.
한두 가지 부동산을 산다 해도 만약에 대비해서 다른 세번째 부동산을 identify 하는 것이 현명하다.

Q: 세금지연 해택을 받기 위해서는 대체 부동산을 얼마 동안 소유해야 하는가?
A: IRS의 세금법에서는 정확한 기간을 명시하지는 않는다. 1031 Exchange의 세금납부 지연해택은 부동산을 사고 파는 투자의 목적으로 제공하는 것이지 빠른 이익을 위한 재판매의 목적을 위한 것은 아니다. 이전의 의회법안은 부동산을 1년동안 소유하면 1031 exchange로 간주하자고 제안을 한 적이 있다. 어떤 세금 전문가들은 최소 1년, 혹은 2년을 소유하면 세금 지연해택을 받을 수 있다고 한다. 하지만 안전하게 2년 넘게 소유하는 것이 현명할 수 있다. IRS의 감사를 받게 될 경우, 대체 부동산을 충분한 시간동안을 소유해 세금지연 혜택(재판매의 목적이 아닌)을 받을 수 있다고 IRS를 확신시켜야 하기 때문이다.
문의 (703)749-0500

<임지현 변호사>