서베이는 부동산의 경계선을 보여준다. 보통 워싱턴 지역 주택 구매시 모기지 회사/은행은 서베이를 요구하지 않는다. 그러나 상업 부동산 구매 융자를 해주는 은행에서는 대부분 서베이를 요구한다. 오늘 기사에서는 서베이에 대해 알아보겠다.

Q: 서베이가 왜 필요한가?

A: 보통 사람들은 부동산을 언급할 때 주소를 쓰고, 카운티/시티에서는 세금 번호로 식별한다.

그러나 주소는 부동산의 대략적인 위치를 말해주기 때문에 부동산의 경계선을 말해 주지는 않는다. 보통 상업 부동산 구매시 은행과 구매자는 부동산의 경계선을 보여주는 서베이를 원한다. 왜냐하면 서베이를 통해 구매 할 건물의 한 부분이 다른 이의 부동산에 지어졌는지 또는 옆 건물이 구매할 부동산 안에 지어졌는지도 알 수 있기 때문이다.

구매 후에 이런 문제를 발견해 고치려 하면 큰 비용/시간이 많이 들 수 있어 클로징 전에 정확히 확인해야 한다.

또한 서베이는 구매하는 부동산의 정확한 크기를 알려 준다. 만일 판매자가 부동산이1.7 acres 라고 했는 데 서베이가 1.4 acres 로 나온다면 클로징전에 발견할 수 있다.
서베이는 또한 easements의 여부를 알려 준다.

Easement 는 주인이 제 삼자에게 땅을 이용할 수 있게 허락 한 것이다. 예를 들어, 전력 회사에 공공 하수구/물 파이프를 넣을 수 있게 허락할 수도 있다. 또는 이웃이 자기의 드라이브 웨이를 쓰게 허락할 수도 있다.

Q: 서베이의 종류는?

A: 가장 간단한 것으로location 서베이가 있다. Location 서베이는 부동산 안의 improvements를 보여 준다.

예를 들어 주택, 데크, 드라이 웨이 등이 부동산의 어디에 위치에 있는지 보여주는 간단한 서베이다. 따라서 가장 저렴할 수 있지만 많은 용도가 없을 수 있다.

Boundary 서베이시 땅의 경계점에 아이언 파이프를 심기 때문에 땅의 경계선을 눈으로 확인 할 수 있다. 따라서 경계선을 알고 싶거나 펜스를 놓을 때 쓰일 수 있다.

또한 가장 자세한 ALTA 서베이가 있다. 보통 많은 시간과 작업이 투자되기 때문에 비용도 많이 든다.

ALTA 서베이는 American Land Title Association의 가이드 라인에서 세운 기준과 요구 사항을 따른다.

따라서 타이틀 보험은 ALTA 서베이를 바탕으로 하고, 서베이 문제를 커버할 수 있는 보험을 이슈한다.

따라서 상업 부동산 구매시 ALTA 서베이를 받아두는 것이 현명하다.

문의 (703)749-0500

<임지현 변호사>