부동산 투자시 융자 비용, 임차인들의 렌트, 점유율 (occupancy rate), 임차인의 재정 상태 들의 조사하고, 구입을 결정하게 된다. 투자자들이 구매 결정을 내릴 때 묻는 질문 중에 하나가 “Cap Rate” (Capitalization Rate) 이 얼마 이냐?” 이다. “Cap Rate” 는 “NOI” (Net Operating Income)는 투자의 수익성을 계산하기 위해 가장 많이 사용되는 용어이다. 오늘 칼럼에서는 부동산 투자시 항상 언급이 되는 “Cap Rate”와 ”NOI” 대해 알아 보겠다.

Q: “Capitalization Rate”는 무엇인가?

A: “Cap Rate”은 여러 부동산 투자 가치를 비교할 수 있는 한 방법으로 “NOI” (Net Operating Income) 를 구매 가격으로 나눈 후에 얻을 수 있다. “NOI” 는 부동산의 1년 수입에서 융자/이자 비용, 부동산 세금을 포함하지 않고 운영 비용만을 뺀 것이다. 수입이 운영 비용 보다 많으면 수익성이 있는 것이라 투자자들은 높은 “NOI”를 가진 부동산을 찾기를 원한다.
“NOI”를 투자 비용으로 나누면 매년 투자의 리턴을 계산할 수 있다. 가령 상가 빌딩 구매 가격이 ＄5million이고 “NOI” 가 1년에 ＄500,000 (수입에서 비용을 뺀 것)라면 Cap Rate은 10% 이다. (＄500,000/＄5,000,000 x 100%). 즉, “Cap Rate”이 10% 라면 투자 비용의 10% 를 매년 리턴으로 받을 수 있다는 것이다.
또한 “Cap Rate”이 어떻게 변화해 왔는지를 조사해 보면 어떤 경향으로 변하는지 예측할 수 있다. 몇년간 “Cap Rate” 을 조사를 통해 최근 올라가고 있는 추세를 보여 줄 수 있다. 구매할 때 좋은 싸인 일 수 있다.

Q: 명심해야 할 점은 무엇인가?

A: “Cap Rate”은 부동산 투자시 투자 수입성을 따질 수 있는 편리한 방법일 수 있다.
그러나 시간이 지남에 따라서 “Cap Rate”은 바뀔 수 있다. 부동산의 경우, 인컴은 임차인이 내는 렌트에서 나고, 부동산이 얼마나 점유가 되어있고, 비어 있는지에 따라서 수입이 올라가거나 내려 갈 수 있다. 또한 “Cap Rate”은 투자 리턴의 현재 스냅 샷이라는 것을 명시해야 한다. 임차인의 재정 상태가 좋고, 기간이 긴 리스가 있는 부동산이 임차인의 재정 상태도 좋지 않고, 많이 비어 있는 곳보다는 훨씬 안전 하다. 부동산의 수입이 임차인의 렌트와 관련성이 크기 때문에 낮은 Cap Rate은 올라 갈수 있고, 높은 Cap Rate은 내려 갈 수 있다. 보통, “Cap Rate”이 8-10%은 높다고 여겨 지고 “Cap Rate”이 3-4 %이면 낮다고 여겨진다.
안전한 투자를 원하면 “Cap Rate” 낮아도 재정이 강한 회사/기관이 보증을 한 임차인이 있을 경우라면 투자할 가치가 있을 수 있다.
문의 (703)749-0500

<임지현 변호사>