미국 경기의 꾸준한 성장과 고용 시장의 호조는 결국 지난주에 예상대로 연방 준비 위원회가 올해 들어 세 번째로 금리를 올리는 것으로 2017년 마지막 회의를 마무리 했다.
비록 모두들 예상했던 결과이고 또한 주택 융자 이자율과는 직접적인 영향이 없는 금리 인상이기는 하지만, 2018년도에는 주택 융자 이자율도 결국 점진적으로 오를 것을 예상하는 경제 전문가들이 대부분이고 그래서 내년에는 많이 올라간(?) 고정 이자율 융자 프로그램보다는 비교적 싼 이자율을 제공하는 변동 이자율 융자 프로그램을 찾는 경우가 많아질 것으로 예상되기도 한다.

지난 수년간 주택 융자 시장은 고정 이자율 프로그램의 이자율이 워낙 낮게 유지 되어 왔기 때문에 주로 30년, 25년, 20년, 15년,10년 등의 장기간 이자율이 고정 되어 있는 주택 융자 프로그램들이 선호 되어 왔다.

고정 이자율 융자 프로그램은 그 전체 융자 기간 동안에 이자율이 고정되어 있기 때문에 매달 모기지 페이먼트(원금과 이자)가 고정되어 있다는 장점이 있다.
그러나 이제 이자율이 점점 올라가는 상황이 된다면, 그리고 고정 이자율 융자 프로그램은 그 융자 기간이 길수록 그 이자율도 비싸다는 점을 감안 한다면, 상대적으로 비교적 싼 이자율을 받을 수 있는 변동 이자율 융자 프로그램들이 앞으로 더욱 선호될 가능성은 충분히 있다.

변동 이자율 융자 프로그램은 고정 이자율 융자 프로그램보다 저렴한 이자율을 받음으로써, 매달 내게되는 모기지 페이먼트도 줄이고 또 조금 더 많은 금액의 융자액을 승인 받을 수 있다는 장점이 있지만, 그렇다고 항상 고정 이자율 프로그램보다 좋은 선택은 절대 아니다.

변동 이자율 융자 프로그램을 선택 할 때는 융자 초기의 고정 이자율 기간 동안에 받는 이자율도 중요하지만, 그보다 더욱 신중히 검토해야 하는 것이 바로 INDEX, MARGIN, CAP이다.

INDEX는 초기의 고정된 이자율의 기간이 끝나고 이자율의 변동이 시작 될때에 새로 바뀌게 되는 이자율을 정하는 지표를 말하는데, 주로 많이 쓰이는 INDEX로는 1 YEAR LIBOR 나 TREASURIES등이 있다.

이 INDEX에 더해지는 은행들의 마진(MARGIN) 또한 중요한데 이자율이 변동 될 때 그 당시 INDEX에 이 마진(MARGIN)을 더해져서 바뀌게 되는 새 이자율이 정해지기 때문으로 보통 변동 이자율 프로그램들의 마진은 2.25%-2.750% 정도가 대부분이다.
그리고 마지막으로 대부분의 변동 이자율 융자 프로그램들은 CAP이 있는데 이것은 이자율이 최고로 몇 %까지 올라갈 수 있는 지의 한도를 정해 놓은 것을 말하며 이 또한 변동 이자율 융자 프로그램을 선택할 때 꼭 확인해야 하는 점들 중에 하나라고 할 수 있다.

주택융자 시장에서 비교적 널리 알려진 변동 이자율 융자 프로그램은 3/1 ARM, 5/1 ARM, 7/1 ARM, 10/1 ARM등이 있는데 여기서 첫 번째 숫자는 융자가 시작하고 초기 몇 년 동안 처음 받은 싼 이자율이 고정되어 있는 가를 알려준다. 그리고 1은 이자율이 변동을 시작하면 1년에 한번 씩 변할 수 있다는 것을 알려주고 있다.
따라서 예를 들어 5/1 ARM 융자 프로그램을 선택 했다면, 융자가 시작되고 초기 5년 동안은 처음에 받은 저렴한 이자율이 고정 되게 되고 6년째부터는 매년 한번씩, 그 당시의 INDEX에 마진(MARGIN)이 더해져서 이자율이 바뀌게 되는 것이며, 이때 이자율이 올라갈 수 있는 최대한도는 미리 주어진 CAP에 맞춰지게 되는 것이다.
문의 (301)346-7777

<오 정 택 Sr. Mortgage Banker FitzGerald Financial Group In>